Die mit der Corona-Pandemie einhergehenden Einschränkungen des öffentlichen Lebens wirken sich bei vielen gewerblichen Mietern direkt aus. Sinkende Umsätze können schnell dazu führen, dass die vereinbarte zu einer Belastung führt, die im Extremfall sogar existenzgefährdend ist.
Diese Probleme gehören aber zum sogenannten Risikobereich des Mieters und sind daher von ihm zu tragen. Es besteht i.d.R. kein Recht des Mieters, eine Vertragsanpassung oder eine Absenkung der Mieter zu verlangen. Der bestehende Vertrag ist einzuhalten. Mit der Gebrauchsüberlassung hat der Vermieter seinen Teil des Vertrags erfüllt – im Gegenzug muss der Mieter die vereinbarte Miete zahlen.
Unmöglichkeit der Nutzung – keine Miete zahlen?
Für den Fall das die Mietsache vom Vermieter nicht mehr zur Verfügung gestellt werden kann, wird der Mieter jedoch von seiner Pflicht zur Mietzahlung befreit. Denn dann ist die Nutzung unmöglich. Denkbar ist hier beispielsweise der Fall, dass aufgrund von personellen Einschränkungen der Betrieb eines größeren Gebäudes nicht mehr aufrechterhalten werden kann.
Kann aber der Mieter die Mietsache nicht nutzen, weil der Mieter oder sein Personal unter Quarantäne gestellt wurden, so sieht es schlecht aus. Denn ein
Mangel liegt hier nicht vor, so dass auch kein
Minderungsrecht entsteht. Dies gilt auch bei einem behördlichen Betriebsverbot. Solche persönlichen Nutzungshindernisse können dem Vermieter nicht angelastet werden, er kann ja auch keinen Einfluss auf die Umstände nehmen.
Gebietsabriegelung
Kommt es zu einer behördlichen Gebietsabriegelung, die die Nutzung für den Mieter unmöglich macht, so kommt dies als Mietmangel nur dann in Betracht, wenn die Abriegelung die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinflusst und dies bei Vertragsabschluss nicht fernliegend war. Dies wird ganz regelmäßig bei einer Abriegelung aufgrund der Corona-Pandemie nicht der Fall sein, so dass ein Minderungsrecht nicht bestehen dürfte.
Bei Einschränkungen kann gemindert werden
Kommt es zu Beeinträchtigungen beispielsweise in Form von Einschränkungen bei den Hausmeisterdiensten o.ä., so handelt es sich um einen Mangel, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt.
Kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden?
Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass eine Vertragsanpassung vorgenommen wird. Dies wäre nur dann möglich, wenn eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt.
Dies bedeutet, dass bei einer schwerwiegenden Veränderung der Umstände, die Vertragsgrundlage geworden sind, eine Anpassung verlangt werden kann. Dies kann auch bei Natur- bzw. Zivilkatastrophen der Fall sein. Aber so einfach ist es dann doch nicht, denn auf Umstände die sich nach Vertragsschluss und der entsprechenden Risikoverteilung zwischen den Parteien materialisiert haben kann man sich nicht beziehen.
Wurde im Vertrag eine Betriebspflicht aufgenommen, so dürfte diese so lange weiterbestehen bleiben, wie keine behördlichen Betriebsverbote ausgesprochen wurden.
Eine der wenigen Ausnahmen dürfte eine vereinbarte Umsatzmiete sein. Ist anzunehmen, dass es zu einem Umsatzrückgang kommt und zahlt der Mieter Abschlagszahlungen wird der Mieter eine entsprechende Anpassung durchsetzen können.
Pflichten bei einem Infektionsfall
Lässt sich aufgrund einer Corona-Infektion eine Gefährdung anderer Nutzer oder Besucher nicht ausschließen, so sind der Vermieter und ggf. andere Mieter entsprechend zu informieren. In diesem Fall können auch weitergehende Pflichten entstehen, wie etwa zur Desinfektion von Gemeinschaftsflächen.
Infektionsangst
Angst vor einer Infektion und das allgemeine Infektionsrisiko reichen nicht aus, um weitergehende Schutzpflichten zu begründen.
Ausfall von Versorgungsleistungen
Sollte es zum unwahrscheinlichen Fall eines Versorgungsausfalls (Strom, Wasser etc.) kommen, so kann der Vermieter hierfür in aller Regel nicht herangezogen werden, da eine solche Haftung üblicherweise in gewerblichen Mietverträgen ausgeschlossen ist.
