In einem Satz soll die Vergleichsmiete Auskunft darüber geben, was eine bestimmte Wohnung kosten darf.
In vielen größeren Städten werden hierzu
Mietspiegel aufgestellt. Der Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde ist nämlich eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
Mit seiner Hilfe kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter zumeist ohne größere Probleme überprüfen, ob sich die eigene Miete im zulässigen Bereich bewegt.
Dies erspart es, Vergleichswohnungen zu ermitteln bzw. die nicht unerheblichen Kosten für ein Gutachten tragen zu müssen.
Ein Mietspiegel soll den Markt für Mietwohnungen gleichermaßen für Mieter und Vermieter transparenter machen.
Ortsübliche Vergleichsmiete
§ 558 Abs. 2 BGB stellt den rechtlichen Rahmen für die Vergleichsmiete dar. Er sieht vor, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Mietpreisen gebildet wird, die für hinsichtlich Art, Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde bzw. einer vergleichbaren Gemeinde erzielt worden.
Wohnraum deren Miete durch Gesetz (Kostenmiete) oder aufgrund von Förderungen (soz. Wohnungsbau, Mietpreisbindungen) reduziert ist, wird nicht berücksichtigt.
Besteht ein gültiger Mietspiegel, so kann die ortsübliche Vergleichsmiete diesem entnommen werden. Die jeweilige Gemeinde ist jedoch nicht verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen, auch wenn dies aufgrund der Vielzahl von bereits regelmäßig erstellten Mietspiegeln oftmals erwartet wird.
Sofern kein Mietspiegel zur Verfügung steht, kann eine unabhängige Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder aber mindestens drei vergleichbare Objekte zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (
§ 558a Abs. 2 BGB). Dies ist jedoch leider nicht immer ohne weiteres möglich und u.U. mit erheblichen Kosten verbunden.
Anwendung bei Mieterhöhungen
Anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete kann überprüft werden, ob eine
Mieterhöhung zulässig ist oder nicht bzw. wir dieser Wert für die Begründung einer Mieterhöhung herangezogen.
Hilfe bei zu hoher Miete
Auch für bestehende Mietverhältnisse ist die Ermittlung der Vergleichsmiete relevant, wenn nachgeprüft werden soll, ob sich die Miethöhe im zulässigen Rahmen bewegt. Hier sind nämlich diverse Deckelungsinstrumente wie die
Kappungsgrenze oder die
Mietpreisbremse entwickelt worden, die jedoch nicht immer (richtig) angewendet werden. Liegt die Miete nach Ermittlung der Vergleichsmiete zu hoch, kann der Mieter eine Anpassung verlangen oder diese gerichtlich durchsetzen.
Stimmen die Mietspiegelwerte?
Unterschieden werden einfache und qualifizierte Mietspiegel, wobei letztere nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt werden, für einfache Mietspiegel sind die Anforderungen relativ niedrig gesteckt.
Vergleicht man die Mietspiegeldaten mit den geforderten Mieten, stellt man schnell fest, dass diese relativ niedrig liegen.
Dies kommt u.a. daher, dass (qualifizierte) Mietspiegel lediglich Bestandsmieten der letzten vier Jahre - künftig sechs Jahre - beinhalten und neu ausgehandelte Mieten nicht erfasst werden. Zudem wird der Mietspiegel in der Regel lediglich alle zwei Jahre aktualisiert.
Mit anderen Worten: Mietspiegeldaten laufen der Entwicklung am Wohnungsmarkt hinterher.
Auch Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sowie normale Mieterhöhungen basieren letztendlich auf dem Mietspiegel - sofern dieser existiert - und führen zu einer entsprechenden Verzögerung bei der Anpassung des allgemeinen Mietniveaus.
Für
Neuvermietungen stellt der Mietspiegel mithin die Basis für die Berechnung der Obergrenze dar. Hier wird lediglich bewirkt, dass Mieten für Neuvermietungen nicht zu „sprunghaft“ steigen, wobei der Gesetzgeber hier den Umfang dieser Sprünge regulierend z.B. mit der Mietpreisbremse oder der Kappungsgrenze definiert.
Maßstab für die Einkommenssteuer
Auch in steuerlicher Hinsicht ist die ortsübliche Vergleichsmiete relevant. Denn eine Wohnung, die für weniger als 66% dieses Wertes vermietet wird, führt dazu, dass die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt wird und deshalb Werbungskosten nicht vollständig von der Steuer abgesetzt werden können.
Vergleichsmiete im gewerblichen Mietrecht?
Im gewerblichen Mietrecht können die Vertragsparteien die Miethöhe frei festlegen, wobei jedoch die Industrie- und Handelskammern oft vergleichende Tabellen vorhalten.
