Maßstab für Mieter und Vermieter
Zwar können Mieter und Vermieter den Preis für eine Wohnung frei vereinbaren, wenn sie einen neuen
Vertrag unterschreiben, der Gesetzgeber schreibt aber
Höchstgrenzen vor, um die Mieter vor Wucherpreisen zu schützen.
Seit 25 Jahren erstellen die meisten großen Städte und Gemeinden in Deutschland daher
Mietspiegel.
Aufgeteilt nach Lage, Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattung nennen die Übersichten die ortsüblichen Preise. In der Regel akzeptieren Gerichte empirisch erstellte Mietspiegel bei Mieterhöhungsprozessen als Beweismittel. Behörden legen die Tabelle zugrunde, wenn sie Wohngeld, Sozialhilfe oder Erbschaftssteuer berechnen.
Die Preise in den Mietspiegeln geben nicht die aktuellen Marktmieten, also die bei einer Neuvermietung erzielbaren Preise, wieder. Die ortsübliche Vergleichsmiete in den offiziellen Tabellen ist ein Mittelwert aus Mieten von neu abgeschlossenen Verträgen und durch Preiserhöhung veränderte Bestandsmieten in den vergangenen sechs Jahren (
§ 558 BGB).
Ein Blick in den Mietspiegel lohnt sich für beide Seiten
Dem Mietergibt er einen Anhaltspunkt, ob er den rechtmäßigen Preis für seine Wohnung zahlt. Stellt der Mieter nach dem Einzug fest, dass er einen überhöhten Preis akzeptiert hat, kann er die Miete drücken und zu viel bezahltes Geld
zurückverlangen.
Vermietern und Investoren zeigt die Tabelle die nachhaltig erzielbare Miete. Und sie spart Kosten und Ärger: Wer die Miete erhöhen möchte, kann sich vor Gericht auf den Mietspiegel, auf drei Vergleichswohnungen oder auf ein Gutachten berufen. Ein Sachverständiger verlangt für ein Gutachten zwischen 750 und 1000 Euro.
Allerdings gibt es längst nicht in allen großen und mittleren Städten Mietspiegel. Derzeit liegen uns Preistabellen von gut 700 Städten und Gemeinden vor. Viele Kommunen scheuen den Aufwand. Die Studie kostet viele hundertausend Euro und muss mindestens alle zwei Jahre (künftig: vier Jahre) aktualisiert werden.
Ab dem 01. Juli 2022 sind Gemeinden ab 50.000 Einwohnern jedoch dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Für die erstmalige Einführung eines Mietspiegels wurde eine Übergangsfrist beschlossen. Für den einfachen Mietspiegel endet die Frist am 01. Januar 2023. Ein qualifizierter Mietspiegel muss bis zum 01. Januar 2024 veröffentlicht worden sein. Gleichzeitig erhöht sich ab Juli 2022 der Aktualisierungszeitraum auf vier Jahre.
Tipp: Ermittlung der „ortsüblichen Miete“ in Gemeinden ohne Mietspiegel
