Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenIst ein formularmäßiger Kündigungsausschluss im Staffelmietvertrag wirksam?
Ein
Staffelmietvertrag wird regelmäßig in Verbindung mit einem formularmäßigen einseitigen Kündigungsausschluss abgeschlossen. Dies bedeutet, dass der Mieter in dieser Zeit den
Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen kann.
Ein solcher Kündigungsausschluss ist in normalen Mietverträgen wegen unangemessener Benachteiligung nicht zulässig. Bei Staffelmietverträgen ist dies anders.
Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach
§ 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, 23.11.2005 - Az:
VIII ZR 154/04; BGH, 12.11.2008 - Az:
VIII ZR 270/07).
Insoweit gilt die zeitliche Obergrenze für einen beiderseitigen Kündigungsausschluss bei Staffelmietverträgen auch für einen einen einseitigen Ausschluss.
Wird die zulässige Höchstdauer in einer Formularklausel überschritten, so wird die Klausel insgesamt unwirksam. Eine Aufteilung der Klausel in einen wirksamen Teil - etwa hinsichtlich eines Kündigungsverzichts von vier Jahren - und einen unwirksamen Teil kommt nicht in Betracht (BGH, 25.01.2006 - Az:
VIII ZR 3/05).
Hierbei ist zu beachten, auch formularmäßige Kündigungsausschlussklauseln für unwirksam erachtet werden, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals „nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums“ zulässig ist denn der zu betrachtende Zeitraum beginnt mir Abschluss der Staffelmietvereinbarung.
Abweichungen sind bei Individualvereinbarung möglich!
Auch individualvertraglich kann ein Kündigungsausschluss vereinbart werden.
Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten einseitigen Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (BGH, 14.06.2006 - Az:
VIII ZR 257/04).
Mit welcher Frist kann der Staffelmietvertrag gekündigt werden?
Wurde ein zeitlich befristeter Staffelmietvertrag mit wirksamen Kündigungsausschluss von maximal vier Jahren abgeschlossen, kann der Mieter zum Ablauf des vierten Jahres bzw. der vereinbarten Mindestmietdauer oder auch zu einem späteren Zeitpunkt ordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Fehlt ein Kündigungsausschluss oder ist die Klausel unwirksam, so kann der Mieter jederzeit eine ordentliche Kündigung aussprechen.
Will der Mieter eine ordentliche Kündigung des Staffelmietvertrags aussprechen, so beträgt die Kündigungsfrist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses drei Monate (
§ 573c Abs. 1 BGB).
Sofern der Vermieter seinerseits ordentlich kündigen will, so hängt die Kündigungsfrist nicht nur von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Zu beachten ist weiterhin, dass eine Verwertungskündigung bis zur vollständigen Ausschöpfung der Staffelmiete nicht zulässig ist. Während der Befristung ist eine ordentliche Kündigung nicht zulässig.
Die außerordentliche Kündigung ist grundsätzlich auch bei Staffelmietverträgen durch den Mieter oder den Vermieter möglich, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt.
