Pro und Contra zu geplanten Neuregelungen im Mietrecht

Auf ein geteiltes Echo der Sachverständigen stieß der von der Bundesregierung beschlossene Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (21/6807) in einer öffentlichen Anhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz am 14.10.2026. Gegenstand der Anhörung waren auch sechs entsprechende Vorlagen der Fraktionen Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke. Der Entwurf der Bundesregierung soll der Mietpreisbremse mehr Geltung verschaffen, den Markt für langfristig anzumietende Wohnungen erweitern und so die Voraussetzungen für bezahlbares und sicheres Wohnen verbessern.

Professor Martin Häublein von der Universität Innsbruck ging in seiner schriftlichen Stellungnahme davon aus, dass ein Teil der vorgeschlagenen Änderungen, insbesondere diejenigen, die die möblierte und die Kurzzeitvermietung beträfen, eine Reaktion auf Entwicklungen am Mietmarkt wie die „Mietpreisbremse“ seien. In vielen Fällen dürfte es sich um eine Reaktion auf die Überregulierung gewöhnlicher Wohnraummietverhältnisse handeln, so der von der CDU/CSU-Fraktion für die Anhörung vorgeschlagene Experte. Nach seinem Dafürhalten sei es überaus unwahrscheinlich, dass die vorgeschlagenen Änderungen dazu führen würden, dass der zum vorübergehenden Gebrauch angebotene, oftmals möblierte Wohnraum wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugeführt werde. Die mietrechtlichen „Nachjustierungen“ der zurückliegenden Dekade hätten die Missstände in vielen deutschen Städten nicht beseitigen können, wohl aber die Rechtslage verkompliziert.

Kai H. Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland, erklärte in seiner schriftlichen Stellungnahme, die privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer lehnten den Regierungsentwurf in seiner jetzigen Ausgestaltung ab. Die vorgesehenen Regelungen griffen in bewährte mietrechtliche Strukturen ein, schränkten die Rechte und die wirtschaftliche Planungssicherheit insbesondere privater Kleinvermieter ein und drohten zugleich, den Zugang zu Mietwohnungen weiter zu erschweren, so der ebenfalls für die Unionsfraktion teilnehmende Sachverständige. Statt die Ursachen des angespannten Wohnungsmarktes anzugehen und die Schaffung sowie den Erhalt von Wohnraum zu fördern, setze der Entwurf auf zusätzliche Regulierung bestehender Mietverhältnisse. Dies betreffe unter anderem die Ausweitung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs, die zeitliche Begrenzung der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch und die geplante Neuregelung des Möblierungszuschlags.

Gegen diese im Entwurf vorgesehenen Regelungen sprach sich auch Christian J. Osthus, Geschäftsführer des Immobilienverbands Deutschland (IVD), aus. Der IVD vertritt die Interessen der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen. Der ebenfalls für die Unionsfraktion eingeladene Sachverständige zog das Fazit, dass auch der vorliegende Gesetzentwurf die strukturellen Probleme des Wohnungsmarktes nicht lösen werde. Sorgen mache die Entwicklung bei der Kurzzeitvermietung. Soweit sie zur Umgehung mieterschützender Vorschriften genutzt werde, sei das Anliegen des Gesetzgebers, Fehlentwicklungen entgegenzuwirken, nachvollziehbar. Allerdings rechtfertige dies keine immer detailliertere Regulierung mit starren Fristen. Auch die zunehmende Komplexität des Mietrechts werde mit Sorge betrachtet.

Die Präsidentin des Deutschen Mieterbunds (DMB), Melanie Weber-Moritz, die von der SPD-Fraktion nominiert wurde, begrüßte den Entwurf dagegen als einen absolut wichtigen und längst überfälligen Schritt hin zu einem verbesserten Mieterschutz. Gleichzeitig sehe der DMB Nachbesserungsbedarf, um Mieterinnen und Mieter spürbar und dauerhaft zu entlasten. Die vorgesehenen Regelungen zu Indexmieten, Kurzzeitvermietung, möbliertem Wohnen sowie zur Schonfristzahlung müssten jedoch an mehreren Stellen präzisiert und verschärft werden, um den Mietmarkt zu stabilisieren und wirksamen Schutz sicherzustellen. Um Umgehungen der Mietpreisbremse wirksam zu verhindern, bestehe jedoch weiterer Handlungsbedarf. Die Mietpreisbremse müsse auch für Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch gelten. Bei der Schonfristregelung sollte die Einschränkung auf einen einmaligen Anwendungsfall gestrichen werden. Ausdrücklich begrüßt würden auch die in den Anträgen und den Gesetzentwürfen der Grünen-Fraktion und den Anträgen der Fraktion Die Linke enthaltenen mietrechtlichen Forderungen.

Stella Majdandzic, Rechtsanwältin beim DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main, die ebenfalls für die SPD-Fraktion teilnahm, verwies auf die Sorgen, Ängste und Nöte von Mieterinnen und Mietern, die sie aus ihrer Arbeit kenne. Vermietende erschwerten durch die Nutzung bestehender Schlupflöcher die Durchsetzung der Mietpreisbremse. Angesichts hoher Mieten und großer Wohnungsknappheit sei eine wirksame Mietenregulierung unerlässlich. Die im Gesetzentwurf vorgesehenen Maßnahmen seien daher ausdrücklich zu begrüßen. Trotzdem seien einzelne Nachbesserungen erforderlich. Die geplante Regelung zur Angemessenheit des Möblierungszuschlags sei zu begrüßen. Kritisch sehe sie aber die zusätzlich geplante Vermutungsregelung für vollmöblierte Wohnungen, wonach ein Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Miete als angemessen gelten solle. Das sei nicht sachgerecht.

Die Rechtsanwältin Ann-Kathrin Rückmann vom Hamburger Mieterverein Mieter helfen Mietern erklärte in ihrer Stellungnahme, dass der Regierungsentwurf viele Problemfelder angehe und geeignet sei, die gegenwärtig angespannte Situation punktuell abzumildern. Insgesamt würde der Entwurf die sozialschädliche Ausnutzung der Marktsituation durch bestimmte Vermietende jedoch nicht verhindern. Im Bereich der Rechtsdurchsetzung bestehe weiterhin ein strukturelles Ungleichgewicht zuungunsten der Mietenden, so Rückmann. Die von der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen für die Anhörung vorgeschlagene Sachverständige machte eine Reihe von Verbesserungsvorschlägen, die die Forderungen des DMB ergänzten. Zudem müsse das Problem der Eigenbedarfskündigungen angegangen werden.

Benjamin Raabe vom Republikanischen Anwält*innenverein ging in seiner schriftlichen Stellungnahme ausführlich auf das Thema Kurzzeitvermietung ein. Der Gesetzentwurf gehe hier in die richtige Richtung, aber nicht weit genug. Insbesondere der Zeitraum von sechs Monaten sei deutlich zu lang, sagte Raabe, der für die Fraktion Die Linke teilnahm. Zu begrüßen sei jedoch der faktische Ausschluss der Kettenverträge im Entwurf und die ausdrückliche Benennung eines Sonderanlasses bei Mieterinnen und Mietern. Denkbar seien aber auch Regelungen, mit denen die Umgehung der Mietpreisbremse besser verhindert werden könnte. Beim Möblierungszuschlag sei eine gesetzliche Regulierung und insbesondere die Anknüpfung an den Zeitwert grundsätzlich zu begrüßen, die vorgesehene Regelung müsse aber um weitere Elemente ergänzt werden.

Im Einzelnen sieht der Regierungsentwurf unter anderem vor, dass die Ausnahme von Mieterschutzvorschriften bei der Kurzzeitvermietung grundsätzlich nur noch für Mietverhältnisse von bis zu sechs Monaten gilt. Dies solle eine Umgehung der Mietpreisbremse verhindern und den Mietmarkt für unbefristetes Wohnen entlasten. Auch die Vermietung möblierter Wohnungen soll stärker reguliert werden. Geplant sind außerdem Änderungen bei Indexmieten. In angespannten Wohnungsmärkten sollen Indexmieterhöhungen jährlich begrenzt werden.

Mehr Schutz ist auch bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs vorgesehen. Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ihre Wohnung behalten können. Dafür sollen die Regelungen zur sogenannten Schonfrist einmalig auf die ordentliche Kündigung übertragen werden. Der Entwurf enthält zudem Regelungen zugunsten von Vermietenden. So soll die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen angesichts extremer Preissteigerungen von derzeit 10.000 Euro auf 20.000 Euro angehoben werden. Weitere Änderungen betreffen unter anderem die Datenerhebung für qualifizierte Mietspiegel.

Der Bundesrat sieht bei dem Entwurf Nachbesserungsbedarf. In ihrer Stellungnahme regt die Länderkammer an, im weiteren Gesetzgebungsverfahren Änderungen vorzunehmen, um Anreize für die zügige Vermietung leerstehenden Wohnraums und für neuen Wohnraum zu schaffen sowie weitere bürokratische Hemmnisse zu vermeiden. Die Bundesregierung verweist in ihrer Gegenäußerung auf bereits eingeleitete Maßnahmen zur Stärkung des Wohnungsbaus. Weitere Regelungen seien in dem Gesetzgebungsvorhaben nicht veranlasst.

Neben dem Gesetzentwurf der Bundesregierung lagen den Sachverständigen die von der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vorgelegten Anträge „Faire Mieten jetzt - Schutz und Aufklärung für Mieterinnen und Mieter“ (21/4282), „Belebte Nachbarschaften sichern, Gewerbetreibende schützen - Für ein faires Gewerbemietrecht“ (21/7896) und die Gesetzentwürfe „Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des sozialen Mietrechts“ (21/4268) und „Entwurf eines ... Gesetzes zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs - Rückführung und Weiterentwicklung des Rechts der Eigenbedarfskündigung im privaten Wohnraummietrecht“ (21/6915) vor. Die Anträge der Fraktion Die Linke trugen die Überschriften „Mieterinnen und Mieter besser schützen - Erste Mietrechtsnovelle sofort umsetzen“ (21/3607) und „Mietrechtsnovelle nachschärfen - Mieterinnen und Mieter wirklich schützen“ (21/6924).

Veröffentlicht: 15.10.2026

Quelle: heute im bundestag (hib)