Mehr Rechtssicherheit für qualifizierte Mietspiegel

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) haben Referentenentwürfe für eine Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt.

Mietspiegel sind in Deutschland Referenzpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie dienen als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und zur Bestimmung der zulässigen Neuvertragsmiete im Geltungsbereich der Mietpreisbremse. Das Vergleichsmietensystem gewährleistet einen gerechten Ausgleich zwischen den Mieter- und Vermieterinteressen. In der Praxis hat sich jedoch gezeigt, dass die Erstellung eines Mietspiegels für die Kommunen mit Herausforderungen verbunden ist.

Mit der Reform werden Vorgaben aus dem Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD für die 19. Legislaturperiode umgesetzt. Dort wurde vereinbart, eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel zu sichern. Ziel der Reform ist es, eine repräsentative und differenzierte Qualität dieses Instruments zur rechtssicheren und zuverlässigen Abbildung der Vergleichsmiete zu gewährleisten. Auch einfache Mietspiegel sollen gestärkt werden.

Das Reformvorhaben umfasst zwei Referentenentwürfe:

einen Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG) sowie

einen Referentenentwurf einer Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV).

Mit dem Mietspiegelreformgesetz können Mieterhöhungen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, künftig nur mit diesem Mietspiegel oder mit einem Sachverständigengutachten begründet werden und nicht mehr durch andere Mittel, zum Beispiel der Benennung von Vergleichswohnungen. Dies stärkt die Bedeutung der mit hohem Aufwand erstellten qualifizierten Mietspiegel. Wurde ein Mietspiegel sowohl von der für die Mietspiegelerstellung zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als qualifizierter Mietspiegel anerkannt, wird künftig vermutet, dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dadurch wird die Wirkung eines so anerkannten qualifizierten Mietspiegels im Rechtsstreit gestärkt. Die Frist für die Anpassung von Mietspiegeln wird von zwei auf drei Jahre verlängert. Qualifizierte Mietspiegel sind nach spätestens fünf Jahren neu zu erstellen. Mieter und Vermieter können zudem verpflichtet werden, zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen. Gleichzeitig wird die Nutzung bereits vorhandener Datensätze für die Mietspiegelerstellung erleichtert.

In dem Entwurf einer Mietspiegelverordnung werden Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel festgelegt. Zugleich wird klargestellt, welche Standards für einen qualifizierten Mietspiegel als ausreichend angesehen werden können. Hierdurch wird ein erhöhtes Maß an Rechtssicherheit geschaffen. Für einfache Mietspiegel werden niedrigschwellige Anforderungen bezüglich Dokumentation und Veröffentlichung festgelegt. Hierdurch sollen die Transparenz und Aussagekraft eines einfachen Mietspiegels verbessert werden.

Mit dem Reformvorhaben soll ein Impuls für die Erstellung von qualifizierten und einfachen Mietspiegeln gesetzt werden.

Die Länder, Verbände und interessierten Kreise haben Gelegenheit, zu den Referentenentwürfen bis zum 30. Oktober 2020 Stellung zu nehmen.

Die Referentenentwürfe sind hier abrufbar:

RefE: Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG)

RefE: Entwurf einer Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV)

Veröffentlicht: 24.09.2020

Quelle: PM des BMJV