Offene Immobilienfonds: Aufklärungspflichten der Banken bei Anlageberatung

Eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, muss den Anleger ungefragt über die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme aufklären. Diese Aufklärungspflicht besteht unabhängig davon, ob eine Aussetzung zum Beratungszeitpunkt vorhersehbar oder fernliegend erscheint, da es sich um ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko handelt.

Worum geht es bei der Aufklärungspflicht im Rahmen der Anlageberatung?

Eine beratende Bank ist gegenüber ihren Kunden zu einer anleger- und objektgerechten Beratung verpflichtet. Inhalt und Umfang dieser Pflicht richten sich nach den Umständen des Einzelfalls: Maßgeblich sind einerseits der Wissensstand, die Risikobereitschaft und das Anlageziel des Kunden, andererseits die allgemeinen und speziellen Risiken des Anlageobjekts. Über diese Umstände hat die Bank richtig, sorgfältig, zeitnah, vollständig und für den Kunden verständlich zu unterrichten. Die Bewertung und Empfehlung des Anlageobjekts muss dabei lediglich ex ante betrachtet vertretbar sein; das Risiko, dass sich eine ordnungsgemäß beratene Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, trägt der Anleger (vgl. BGH, 06.07.1993 - Az: XI ZR 12/93; BGH, 27.09.2011 - Az: XI ZR 182/10; BGH, 27.09.2011 - Az: XI ZR 178/10; BGH, 24.09.2013 - Az: XI ZR 204/12).

Besteht eine Pflicht zur Aufklärung über die Aussetzung der Anteilsrücknahme?

Kennzeichnend für regulierte Immobilien-Sondervermögen ist, dass Anleger ihre Fondsanteile gemäß § 37 Abs. 1 InvG a.F. (nunmehr § 187 Abs. 1 Nr. 1 KAGB) grundsätzlich jederzeit liquidieren können, indem sie deren Rückgabe zu einem gesetzlich geregelten Rücknahmepreis von der Kapitalanlagegesellschaft verlangen (sogenanntes Open-End-Prinzip). Von diesem Grundsatz macht § 81 InvG a.F. (nunmehr § 257 KAGB) eine Ausnahme: Bei nicht ausreichender Liquidität wird der Kapitalanlagegesellschaft das Recht eingeräumt, die Rücknahme der Anteile vorübergehend zu verweigern. Über dieses Risiko hat die Bank den Anleger im Rahmen der geschuldeten vollständigen Risikodarstellung aufzuklären, da das gesetzliche Versprechen der jederzeitigen Liquidierbarkeit bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 81 InvG a.F. nicht eingehalten wird.

In der Instanzrechtsprechung und Literatur wurde diese Frage zuvor unterschiedlich beurteilt. Eine Auffassung verneinte eine Aufklärungspflicht bis zum Beginn der Finanzkrise im Oktober 2008, da es sich bei der Aussetzungsmöglichkeit bis dahin um ein fernliegendes, theoretisches Risiko gehandelt habe und die Aussetzung zudem dem Anlegerschutz diene (vgl. OLG Schleswig, 19.09.2013 - Az: 5 U 34/13). Die Gegenauffassung bejahte eine Aufklärungspflicht, da die Aussetzungsmöglichkeit ein die Anlage in offene Immobilienfonds prägendes Strukturprinzip und ein ihr innewohnendes Liquiditätsrisiko darstelle (vgl. OLG Frankfurt, 13.02.2013 - Az: 9 U 131/11; OLG Nürnberg, 23.08.2012 - Az: 4 U 512/12).

Wie ist die Frage der Vorhersehbarkeit der Aussetzung zu bewerten?

Ob zum Zeitpunkt der Beratung bereits konkrete Anhaltspunkte für eine bevorstehende Aussetzung der Anteilsrücknahme vorlagen, ist für das Bestehen der Aufklärungspflicht ohne Bedeutung. Es kann für die Anlageentscheidung auch ohne solche konkreten Anhaltspunkte von wesentlicher Bedeutung sein, dass der Anleger dieses Risiko während der gesamten Investitionsphase übernimmt. Unerheblich ist daher, ob vor Ausbruch der Finanzkrise im Oktober 2008 insoweit ein fernliegendes oder gar nur theoretisches Risiko bestand. Die Möglichkeit, die Rücknahme der Anteile auszusetzen, stellt ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko dar, über das der Anleger informiert sein muss, bevor er seine Entscheidung trifft.

Steht die Möglichkeit einer Börsenveräußerung der Aufklärungspflicht entgegen?

Der Umstand, dass Anleger eines offenen Immobilienfonds ihre Anteile während einer Aussetzung der Anteilsrücknahme jederzeit an der Börse veräußern können, spricht nicht gegen die Aufklärungspflicht. Diese Möglichkeit stellt angesichts der an einer Börse oder einem sonstigen Sekundärmarkt bestehenden Beeinflussung des Preises durch spekulative Elemente keinen gleichwertigen Ersatz für die gesetzlich geregelte Möglichkeit dar, die Anteile zu einem vorab festgelegten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückzugeben. Die Liquidität der Fondsanteile wird dem Anleger im Fall einer Aussetzung daher nicht mehr mit der Qualität eines gesetzlich vorab bestimmten Rücknahmepreises gewährleistet.

Welche Rolle spielt der Schutzzweck der Aussetzungsregelung?

Die Aufklärungspflicht besteht unabhängig davon, ob die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme als Schutzmaßnahme zugunsten der Anleger einzuordnen ist. Die Regelung des § 81 InvG a.F. soll es der Kapitalanlagegesellschaft ermöglichen, sich bei einer unerwartet hohen Zahl zur Rückgabe angedienter Fondsanteile die für die Bedienung der Anleger erforderliche Liquidität zu beschaffen, und zugleich einer wirtschaftlich nicht sinnvollen Verwertung des Fondsvermögens in einer Krisensituation vorbeugen. Da die Aussetzung dem Liquiditätsinteresse der Anleger jedoch entgegensteht, ist hierüber vor der Anlageentscheidung aufzuklären.

Wie können Banken ihrer Aufklärungspflicht nachkommen?

Allgemeine Basisinformationen für Wertpapier-Vermögensanlagen können als Mittel der Aufklärung grundsätzlich geeignet sein (vgl. BGH, 11.11.2003 - Az: XI ZR 21/03; BGH, 27.09.2011 - Az: XI ZR 178/10; OLG Düsseldorf, 16.12.2010 - Az: I-6 U 200/09; OLG Frankfurt, 21.09.2010 - Az: 9 U 151/09). Da eine Aussetzung der Anteilsrücknahme bei einem offenen Immobilienfonds jedoch nur dann möglich ist, wenn die Vertragsbedingungen des jeweiligen Fonds eine solche Befugnis vorsehen, reichen allgemeine Basisinformationen zur Erfüllung der Aufklärungspflicht nicht aus. Erforderlich ist vielmehr eine mündliche Aufklärung in verständlicher Weise oder die rechtzeitige Übergabe eines auf den konkreten Fonds bezogenen Informationsmaterials in schriftlicher Form.

Wie wurde der vorliegende Fall entschieden?

Im zugrunde liegenden Fall hatten Anleger im März 2008 nach entsprechender Beratung Anteile an einem offenen Immobilienfonds erworben, ohne auf die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme hingewiesen worden zu sein. Nachdem die Rücknahme im Oktober 2008 tatsächlich ausgesetzt wurde, veräußerten die Anleger ihre Anteile im Oktober 2010 mit Verlust über die Börse. Da die Vorinstanzen keine abschließenden Feststellungen dazu getroffen hatten, ob die Anleger durch eine gesondert übersandte, fondsbezogene Kundeninformation zeitnah über das Aussetzungsrisiko informiert worden waren und ob eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung für die Anlageentscheidung ursächlich war, wurde das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurückverwiesen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.