Der steuerliche Ausnahmetatbestand des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, wonach der Veräußerungsgewinn aus der Veräußerung eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstücks steuerfrei bleibt, gilt nur insoweit, als die Immobilie tatsächlich ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt nur vor, wenn der Steuerpflichtige die Räume selbst bewohnt und nicht einem Dritten zur ausschließlichen Nutzung überlässt. Eine zeitweilige oder räumlich begrenzte Fremdnutzung – etwa durch tageweise Vermietung einzelner Zimmer – unterbricht die ausschließliche Eigennutzung für den betroffenen Teil der Immobilie. Die Überlassung an Dritte schließt die gleichzeitige Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aus, da der Eigentümer sich vertraglich der Zugriffsmöglichkeit auf diese Räume begibt.
Eine räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze für unschädliche Fremdnutzungen besteht nicht. Auch kurzzeitige oder geringfügige Vermietungen führen insoweit zur Steuerpflicht, als die vermieteten Räume dem Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen werden. Die Rechtslage lässt keine Toleranz für eine „unerhebliche“ Vermietungsdauer zu.
Die Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist jedoch nur insoweit zu versagen, als eine tatsächliche Fremdnutzung stattgefunden hat. Der Gesetzeszweck gebietet eine anteilige Betrachtung: Nur der Teil des Veräußerungsgewinns, der auf die fremdvermieteten Räume entfällt, ist steuerpflichtig; im Übrigen bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Maßgeblicher Aufteilungsmaßstab ist das Verhältnis der fremdvermieteten Wohnfläche zur insgesamt vorhandenen Wohnfläche.
Die Mitbenutzung von Räumen wie Bad oder Flur durch Mieter steht der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht entgegen, da diese Flächen auch während der Vermietung in die häusliche Sphäre des Eigentümers eingebunden bleiben.
