Tritt ein Immobilienverkäufer aus der Rolle des typischen Verkäufers heraus und gibt dem Käufer eine Anlageempfehlung, die diesen aus nicht mehr in der Immobilie selbst liegenden Gründen zum Erwerb veranlassen soll, kommt neben dem Kaufvertrag ein eigenständiger Beratungsvertrag zustande. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verkäufer nicht nur über die Bedingungen des Kaufvertrags verhandelt, sondern dem Käufer einen darüber hinausgehenden Rat erteilt. Einem auf Befragen erteilten Rat steht es gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (vgl. BGH, 14.03.2003 - Az: V ZR 308/02; BGH, 08.10.2004 - Az: V ZR 18/04).
Wird eine Eigentumswohnung in einem Prospekt als Steuersparmodell zur Altersvorsorge und Vermögensbildung angepriesen und besteht das Gesamtpaket aus dem Wohnungserwerb, einer untertariflichen
Bausparfinanzierung mit mehreren hintereinander geschalteten Bausparverträgen sowie dem Beitritt zu einem Mietpool, liegt eine solche Anlageempfehlung vor. Wird zudem ein konkreter Finanzierungsvorschlag mit dem Käufer besprochen, hat der Verkäufer eine eigenständige, vom beabsichtigten Kaufvertrag losgelöste Beratung übernommen.
Überlässt der Verkäufer die Beratung des Kaufinteressenten einem Vermittler, kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags aus den Umständen ergeben. An die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen, sind keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Vermittler zweifelsfrei keinen Auftrag vom Käufer erhalten hat (vgl. BGH, 22.10.1999 - Az: V ZR 278/98). Die individuelle Beratung über die mit dem Modell verbundenen Steuervorteile, zumal anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels, stellt eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen dar.
Entfaltet der Verkäufer keine eigene Vermarktungstätigkeit, sondern überlässt diese vollständig einem Vertriebsunternehmen, das die Interessenten nicht nur beim Kaufvertrag vermittelt, sondern auch über steuerliche Auswirkungen und Finanzierung berät, können die Kaufinteressenten daraus nur den Schluss ziehen, dass das Vertriebsunternehmen im Namen des Verkäufers handelt. Die in einem Prospekt enthaltenen allgemeinen Anpreisungen werden durch diese Beratung konkretisiert.
Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (vgl. BGH, 14.01.2005 - Az: V ZR 260/03). Bei einer Immobilie, die zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu können (vgl. BGH, 12.05.2006 - Az: V ZR 67/05).
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