Werbungskostenüberschüsse bei kurzfristiger Vermietung: Wann fehlt die Einkünfteerzielungsabsicht?

Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung sind steuerlich nur zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige mit Einkünfteerzielungsabsicht handelt, also auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielen will. Veräußert der Steuerpflichtige das vermietete Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel bis zu fünf Jahren nach der Anschaffung wieder und wird in dieser Zeit insgesamt nur ein Werbungskostenüberschuss erzielt, spricht dies als Indiz gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und damit gegen die Einkünfteerzielungsabsicht.

Voraussetzungen der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Nach dem Regelungszweck der Norm ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige einen Einnahmeüberschuss erwirtschaften will; die Einkünfteerzielungsabsicht kann in diesem Fall nur in Ausnahmefällen verneint werden. Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.

Was gilt, wenn der Entschluss zur Veräußerung erst nachträglich gefasst wird?

Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gelten die dargestellten Grundsätze auch dann, wenn er das bebaute Grundstück nach Beginn der Vermietungstätigkeit aufgrund eines erst später gefassten Entschlusses wieder veräußert. Bei der Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht ist auch in diesem Fall von einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit auszugehen. Verkürzt sich die tatsächliche Nutzungsdauer aufgrund neuer, gegebenenfalls vom Willen des Steuerpflichtigen unabhängiger Umstände, darf sich dies nicht zu dessen Nachteil auswirken, da die Vermietungstätigkeit nach den ursprünglichen Vorstellungen längerfristig angelegt war.

Wann spricht die kurze Haltedauer gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht?

Ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen kann sich daraus ergeben, dass der Steuerpflichtige in der Zeit seiner nicht auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit kein positives Gesamtergebnis erzielen kann (vgl. BFH, 14.09.1994 - Az: IX R 71/93). Auf die Gründe, aus denen der Werbungskostenüberschuss hingenommen wird, kommt es dabei nicht an. Ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz liegt darüber hinaus vor, wenn der Steuerpflichtige das bebaute Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von in der Regel bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert und innerhalb dieser Zeit insgesamt nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt (vgl. zur Fünfjahresfrist BFH, 10.12.2001 - Az: GrS 1/98). Je kürzer der Abstand zwischen Anschaffung oder Errichtung des Objekts und der nachfolgenden Veräußerung ist, desto mehr spricht dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für eine bereits von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht.

Wie wird das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht ermittelt?

Ob ein Gesamtüberschuss zu erzielen ist, ergibt sich aus einer den Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung umfassenden Totalüberschussprognose (vgl. BFH, 06.11.2001 - Az: IX R 97/00). Die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht trägt im Zweifel der Steuerpflichtige (vgl. BFH, 14.09.1994 - Az: IX R 71/93). Das gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen kann erschüttert werden, indem Umstände dargelegt und nachgewiesen werden, die dafür sprechen, dass der Entschluss zur Veräußerung erst nachträglich gefasst wurde; unschädlich ist es dabei, wenn sich der Steuerpflichtige die Veräußerung des erworbenen Grundstücks allgemein für den Fall vorbehält, dass die Änderung äußerer Umstände und Bedingungen ihn dazu zwingen (vgl. BFH, 04.12.2001 - Az: IX R 70/98).

Ob im Einzelfall Indizien gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechen, ist eine Frage der Tatsachenfeststellung und Beweiswürdigung. Alle feststehenden Indizien sind in eine Gesamtwürdigung nach § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO einzubeziehen; diese ist nach § 118 Abs. 2 FGO für das Revisionsgericht bindend, wenn sie verfahrensrechtlich einwandfrei zustande gekommen ist und nicht gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt. Die Gesamtwürdigung hat schon dann revisionsrechtlich Bestand, wenn sie zwar nicht zwingend, aber möglich ist.

Wie wurde im vorliegenden Fall entschieden?

Vorliegend betraf dies die Veräußerung eines Einkaufszentrums knapp 14 Monate nach dessen Erwerb. In der kurzen Zeitspanne zwischen An- und Verkauf wurde ein Indiz dafür gesehen, dass im Zeitpunkt des Erwerbs bereits eine kurzfristige Veräußerungsabsicht bestanden hatte. Der Abschluss langfristiger Mietverträge sowie die Finanzierung des Kaufpreises mit längerfristigen Darlehen unter gleichzeitigem Abschluss von Bausparverträgen zur schnelleren Tilgung der Fremdmittel wurden zwar grundsätzlich als Indiz für eine langfristig angelegte Vermietung gewertet, schlossen jedoch nicht aus, dass auch ein kurzfristiger Verkauf der Immobilie im Raum gestanden hatte, zumal eine langfristige Finanzierung in der Regel auf eine andere Investition übertragen werden kann. Auch der Hinweis auf eine beabsichtigte Altersvorsorge sowie auf Mietausfälle bei einzelnen Ladenlokalen wurde als nicht ausreichend angesehen, um einen erst nach dem Erwerb gefassten Verkaufsentschluss zu belegen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.