Bei langjährigem Wohnungsleerstand sind Aufwendungen nur dann als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn der Steuerpflichtige durchgängig ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachweist. Bleiben wiederholte, aber unveränderte Vermietungsanzeigen über Jahre erfolglos, ohne dass der Steuerpflichtige seine Bemühungen intensiviert oder Zugeständnisse bei Miethöhe, Mietdauer oder Mieterauswahl macht, ist von einer Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.
Voraussetzung für die Berücksichtigung als Werbungskosten ist mithin, dass sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermietung Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen, und diese Entscheidung später nicht aufgegeben wurde. Der endgültige Entschluss zur Vermietung ist eine innere Tatsache, die nur anhand äußerer Umstände beurteilt werden kann. Der Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist dabei objektbezogen, also grundsätzlich für jede einzelne Immobilie gesondert zu prüfen.
Bei einer Wohnung, die nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leersteht, sind Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen und später nicht aufgegeben hat. Steht eine Wohnung dagegen nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer, sind die Aufwendungen auch während des Leerstands abziehbar, solange der ursprüngliche Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben wurde. Ein besonders lang andauernder Leerstand kann jedoch im Einzelfall dazu führen, dass die Einkünfteerzielungsabsicht ohne Zutun oder Verschulden des Steuerpflichtigen wegfällt. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn absehbar ist, dass das Objekt wegen fehlender und unter zumutbaren Umständen auch nicht herbeizuführender Marktgängigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann.
Erweisen sich die eigenen Bemühungen aber erkennbar als erfolglos, ist der Steuerpflichtige gehalten, sein Verhalten anzupassen: Er muss sowohl geeignetere Vermarktungswege suchen als auch seine Bemühungen beispielsweise durch Einschaltung eines Maklers oder durch alternative Bewerbungsmöglichkeiten intensivieren. Dabei steht ihm ein inhaltlich angemessener, zeitlich aber begrenzter Beurteilungsspielraum zu. Im Einzelfall kann es dem Steuerpflichtigen auch zuzumuten sein, durch Zugeständnisse bei der Vertragsgestaltung - insbesondere der Miethöhe - oder im Hinblick auf die als Mieter akzeptablen Personen die Attraktivität des Objekts zu erhöhen.
Für die Feststellung des Bestehens oder der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht können äußere Umstände als Indizien herangezogen werden. Auch spätere Tatsachen und Ereignisse sind im Rahmen der Gesamtbeurteilung zu berücksichtigen. Als Indizien kommen insbesondere der zeitliche Zusammenhang zwischen Beginn des Leerstands und späterer Vermietung, die Absehbarkeit einer künftigen Nutzung im Rahmen der Einkunftsart sowie die Dauer einer in der Leerstandszeit durchgeführten Renovierung in Betracht.
Die Feststellung und Würdigung der Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen obliegt im Wesentlichen dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz. Die Feststellungslast hierfür trägt der Steuerpflichtige. Das Finanzgericht entscheidet nach freier, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnener Überzeugung und ist bei der Gewichtung einzelner Umstände nicht an starre Regeln gebunden.
Wann können Werbungskosten bei leerstehenden Wohnungen abgesetzt werden?
Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen; sie sind gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch diese veranlasst sind. Fallen Aufwendungen im Zusammenhang mit einer beabsichtigten Vermietung an, bevor entsprechende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, sofern ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.Voraussetzung für die Berücksichtigung als Werbungskosten ist mithin, dass sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermietung Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen, und diese Entscheidung später nicht aufgegeben wurde. Der endgültige Entschluss zur Vermietung ist eine innere Tatsache, die nur anhand äußerer Umstände beurteilt werden kann. Der Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist dabei objektbezogen, also grundsätzlich für jede einzelne Immobilie gesondert zu prüfen.
Bei einer Wohnung, die nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leersteht, sind Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen und später nicht aufgegeben hat. Steht eine Wohnung dagegen nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer, sind die Aufwendungen auch während des Leerstands abziehbar, solange der ursprüngliche Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben wurde. Ein besonders lang andauernder Leerstand kann jedoch im Einzelfall dazu führen, dass die Einkünfteerzielungsabsicht ohne Zutun oder Verschulden des Steuerpflichtigen wegfällt. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn absehbar ist, dass das Objekt wegen fehlender und unter zumutbaren Umständen auch nicht herbeizuführender Marktgängigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann.
Welche Anforderungen sind an die Bemühungen zur Vermietung zu stellen?
Maßgebliches Indiz für den endgültigen Entschluss zur Vermietung sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen. Dem Steuerpflichtigen steht es grundsätzlich frei, Art und Weise der Platzierung des Mietobjekts am Wohnungsmarkt selbst zu bestimmen. Auch die Reaktion auf Mietgesuche oder die Bewerbung in geschlossenen Foren kann als ernsthafte Bemühung gelten, wobei hier erhöhte Anforderungen an die Nachhaltigkeit zu stellen sind.Erweisen sich die eigenen Bemühungen aber erkennbar als erfolglos, ist der Steuerpflichtige gehalten, sein Verhalten anzupassen: Er muss sowohl geeignetere Vermarktungswege suchen als auch seine Bemühungen beispielsweise durch Einschaltung eines Maklers oder durch alternative Bewerbungsmöglichkeiten intensivieren. Dabei steht ihm ein inhaltlich angemessener, zeitlich aber begrenzter Beurteilungsspielraum zu. Im Einzelfall kann es dem Steuerpflichtigen auch zuzumuten sein, durch Zugeständnisse bei der Vertragsgestaltung - insbesondere der Miethöhe - oder im Hinblick auf die als Mieter akzeptablen Personen die Attraktivität des Objekts zu erhöhen.
Für die Feststellung des Bestehens oder der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht können äußere Umstände als Indizien herangezogen werden. Auch spätere Tatsachen und Ereignisse sind im Rahmen der Gesamtbeurteilung zu berücksichtigen. Als Indizien kommen insbesondere der zeitliche Zusammenhang zwischen Beginn des Leerstands und späterer Vermietung, die Absehbarkeit einer künftigen Nutzung im Rahmen der Einkunftsart sowie die Dauer einer in der Leerstandszeit durchgeführten Renovierung in Betracht.
Die Feststellung und Würdigung der Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen obliegt im Wesentlichen dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz. Die Feststellungslast hierfür trägt der Steuerpflichtige. Das Finanzgericht entscheidet nach freier, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnener Überzeugung und ist bei der Gewichtung einzelner Umstände nicht an starre Regeln gebunden.
BFH, 11.12.2012 - Az: IX R 14/12
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
Anfrage ohne Risiko
Vertraulich
Schnell