Verbreitet ein Vermieter gegenüber Dritten geschäftsschädigende Behauptungen über den Gewerbebetrieb des Mieters, kann dies die Vertrauensgrundlage des Mietverhältnisses so nachhaltig zerstören, dass dem Mieter eine
fristlose Kündigung nach
§ 543 Abs. 1 BGB zusteht - und zwar ohne vorherige
Abmahnung. Die Kündigung ist in diesem Fall als sogenannte Zerrüttungskündigung rechtlich zulässig.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB steht jeder Vertragspartei das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zu, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher ist nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung nicht zugemutet werden kann. Dies gilt auch im gewerblichen Mietrecht und kann insbesondere dann eingreifen, wenn das Verhalten des Vermieters die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage nachhaltig zerstört.
Die Beurteilung, ob eine derartige Unzumutbarkeit vorliegt, erfordert eine wertende Gesamtbetrachtung aller relevanten Umstände. Dabei können frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners in die Abwägung einbezogen werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden. Maßgeblich ist das Gesamtbild des Verhaltens. Die revisionsrechtliche Überprüfung beschränkt sich dabei darauf, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat, die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat sowie ob Rechtsbegriffe verkannt oder Verfahrensverstöße begangen wurden.
Aus der allgemeinen vertraglichen Treuepflicht nach § 242 BGB folgt, dass Vertragsparteien alles zu unterlassen haben, was das Interesse des Vertragspartners an der Durchführung des Vertrages beeinträchtigen könnte, und alles zu tun haben, was notwendig ist, um die Erfüllung der vertraglich übernommenen Verpflichtungen sicherzustellen. Diese vertragliche Nebenpflicht wird verletzt, wenn eine Vertragspartei ohne anerkennenswertes Interesse Behauptungen in der Öffentlichkeit verbreitet, die geeignet sind, das Ansehen des Vertragspartners erheblich zu beeinträchtigen. Im gewerblichen Mietrecht trifft dies insbesondere dann zu, wenn durch solche Äußerungen der Geschäftsbetrieb des Mieters diffamiert wird. Behauptungen gegenüber Dritten, der Mieter betreibe in den Gewerberäumen etwa einen „verdeckten Puff“ oder gehe einer „Sektentätigkeit“ nach, sind geeignet, den Gewerbebetrieb massiv zu beeinträchtigen und das Vertrauensverhältnis nachhaltig zu zerstören.
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