Die Parteien stritten um die
außerordentliche Kündigung wegen erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung eines Geschäftslokals durch Anbringung einer Auffangkonstruktion an einem Baugerüst sowie einen
Minderungsanspruch des Mieters.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die mit Anwaltsschreiben vom 29.03.2011 zum 30.04.2011 ausgesprochene Kündigung der Beklagten ist gemäß
§ 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB wirksam.
Nach dieser Bestimmung liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein
Sachmangel kann, sofern er den Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt, einen solchen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen.
Das unstreitig seit Mai 2010 bis Juni 2011 vor dem zum Betrieb eines „Möbelgeschäfts mit integriertem Café und Snackbar“ errichtete Gerüst führte zu einem sogar erheblichen Mangel i.S. von
§ 536 BGB.
An einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Mietsache bestehen keine Zweifel. Insoweit genügt sogar eine Zugangsbehinderung etwa durch in der näheren Umgebung des Ladenlokals ausgeführte Bauarbeiten. Vorliegend folgt die Gebrauchsbeeinträchtigung aus dem von der Klägerin selbst am Haus angebrachten Gerüst.
Es handelte sich vorliegend um ein (allein) über dem Eingangsbereich der Mieträume und den zu beiden Seiten des Eckhauses sich anschließenden Fenstern (des Verkaufsraums 1 und auch 2) befindliches Gerüst mit einer aus Holz gefertigten Auffangkonstruktion zum Schutz von Passanten und Hausbesuchern gegen herabfallende Putzteile.
Dieses Gerüst führte zu folgenden Beeinträchtigungen:
- Herabsetzung des Gesamterscheinungsbildes des Hauses und damit des Ladengeschäfts; Eignung, Laufkundschaft daher von näherer Betrachtung des Geschäfts und seiner Fensterdekoration abzuhalten
- Verdunkelung des größten Mietraums
- Behinderung der Sicht auf die Fensterauslagen durch Fernhalten des direkten Lichteinfalls, durch davor befindliche Gerüstrohre und das psychische Hemmnis von evtl. Kunden, sich zum Betrachten der Fensterauslagen unter das Gerüst zu begeben
- unstreitig zudem: Herabtropfen von Regenwasser im Eingangsbereich
- fehlende Nutzbarkeit des Bürgersteiges zum Aufstellen von Tischen und Stühlen für den Café-Betrieb.
Entgegen der Ansicht der Klägerin und des Landgerichts ist eine vertragswidrige Gebrauchsbeeinträchtigung im letztgenannten Punkt nicht deshalb ausgeschlossen, weil der
Mietvertrag die Möglichkeit des Aufstellens von Tischen und Stühlen auf dem öffentlichen Straßenland nicht ausdrücklich nennt.
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