Was gilt, wenn Wohnräume und Gewerbeflächen gemeinsam verpachtet werden?

Werden Gewerberäume und Wohnräume in einem einheitlichen Vertrag gemeinsam überlassen, richtet sich die rechtliche Einordnung des Gesamtvertrages nach dem wesentlichen Vertragszweck und dem im Vertrag zum Ausdruck gekommenen Willen der Parteien - nicht nach dem anteiligen Nutzungsentgelt. Überwiegt danach der gewerbliche Pachtcharakter, ist der Vertrag insgesamt als Pachtvertrag zu qualifizieren, selbst wenn das für die Wohnräume vereinbarte Entgelt dasjenige für die Gewerbefläche übersteigt.

Einheitlicher Vertrag über Gewerbe- und Wohnräume: Aufteilung ausgeschlossen

Werden in einem einheitlichen Vertrag sowohl Räume zur bloßen Nutzung (Wohnräume) als auch Räume zur Fruchtziehung (Gewerberäume, hier: eine Pension) überlassen, scheidet eine Aufspaltung in mehrere eigenständige Verträge aus. Maßgeblich für die rechtliche Qualifikation des Gesamtvertrages ist allein der Hauptgegenstand bzw. der wesentliche Vertragszweck. Dieser ist anhand des im Vertrag zum Ausdruck gekommenen Willens der Vertragsparteien im jeweiligen Einzelfall zu ermitteln.

Welche Rolle spielt die Vertragsbezeichnung?

Die ausdrückliche Bezeichnung des Vertrages als „Pachtvertrag“ sowie die Benennung aller überlassenen Räume - einschließlich der Wohnräume - als „Pachtgegenstand“ und des Entgelts als „Pachtzins“ sind gewichtige Indizien für den Parteiwillen. Entsprechendes gilt, wenn eine nachträgliche Zusatzvereinbarung dieselbe Terminologie verwendet und die Pachtzeit einheitlich für alle überlassenen Räume geregelt ist. Haben die Parteien den Vertrag in Kenntnis aller Umstände in dieser Form abgefasst, bringt dies ihren übereinstimmenden Willen zur Begründung eines Pachtverhältnisses hinreichend deutlich zum Ausdruck.

Entgelt als Abgrenzungskriterium

Der bloße Umstand, dass auf Wohnräume ein höheres Brutto-Nutzungsentgelt entfällt als auf die gewerblich genutzten Flächen, trägt für sich genommen nicht die Annahme eines Wohnraummietverhältnisses. Das anteilige Entgelt ist damit kein ausschlaggebendes Kriterium für die Vertragsqualifikation, wenn die übrigen Umstände - insbesondere die Vertragsgestaltung und der beiderseitige Vertragszweck - eindeutig auf ein Pachtverhältnis hinweisen.

Vertragszweck und subjektive Motive der Parteien

Primärer Vertragszweck ist derjenige, der vertraglich vereinbart wurde - nicht die subjektive Motivation einzelner Parteien, die keinen Eingang in den Vertragsinhalt gefunden hat.

Vorliegend war vertraglich die (Weiter-)Betreibung einer Frühstückspension als Vertragszweck festgelegt. Der Umstand, dass eine Partei den Vertrag (auch) mit dem Ziel abgeschlossen hat, Wohnraum für sich und ihre Familie zu sichern, steht der Einordnung als Pachtvertrag nicht entgegen, solange diese Motivation nicht Vertragsinhalt geworden ist. Beide Parteien hatten zudem ein objektives Interesse an der gewerblichen Nutzung: auf Verpächterseite die Weiterverpachtung der zuvor betriebenen Pension, auf Pächterin die Erschließung einer Einnahmequelle.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.