Transmortale Vollmacht: Vorherige Eintragung der Erben bei Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld

Die Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld durch einen transmortal Bevollmächtigten setzt die vorherige Eintragung der Erben des verstorbenen Berechtigten im Grundbuch voraus. Eine analoge Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO, wonach ausnahmsweise auf die Voreintragung verzichtet werden kann, kommt hierfür nicht in Betracht, da es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt und die Tätigkeit des Bevollmächtigten nicht mit der eines Nachlasspflegers vergleichbar ist.

Voreintragungsgrundsatz im Grundbuchrecht

§ 39 Abs. 1 GBO bestimmt, dass eine Eintragung im Grundbuch grundsätzlich nur erfolgen soll, wenn die Person, deren Recht von der Eintragung betroffen ist, zuvor selbst als Berechtigter im Grundbuch eingetragen wurde. Obwohl die Norm als „Soll-Vorschrift“ ausgestaltet ist, ist sie strikt zu beachten und einer erweiternden, Ausnahmen zulassenden Auslegung nicht zugänglich. Der Voreintragungsgrundsatz dient der Erleichterung der Legitimationsprüfung durch das Grundbuchamt sowie dem Schutz des eingetragenen Berechtigten davor, dass ungeachtet der Vermutungswirkung des § 891 BGB ein Nichtberechtigter über das Recht verfügt. Darüber hinaus soll gewährleistet werden, dass der Rechtsstand des Grundbuchs nicht nur im Ergebnis, sondern in sämtlichen Entwicklungsstufen klar und nachvollziehbar abgebildet wird.

Von diesem Grundsatz sieht das Gesetz nur eng begrenzte Ausnahmen vor. Nach § 40 Abs. 1 GBO ist die Voreintragung des Erben als Betroffenem entbehrlich, wenn die Übertragung oder Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll (Alt. 1) oder wenn die Eintragung aufgrund einer Bewilligung des Erblassers oder eines Nachlasspflegers erfolgt (Alt. 2). Gemäß § 40 Abs. 2 GBO gilt Entsprechendes für Bewilligungen eines Testamentsvollstreckers. Diese Ausnahmen sollen das Grundbuchverfahren in Fällen erleichtern, in denen der Erbe das Recht ohnehin nicht behalten, sondern veräußern oder aufgeben will, oder in denen er Erklärungen des Erblassers, Nachlasspflegers oder Testamentsvollstreckers gegen sich gelten lassen muss - und ihm dadurch unnötige Kosten erspart werden.

Gibt es eine Ausnahme für die Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld?

Nach ganz überwiegender Auffassung ist bei der Veräußerung eines vererbten Grundstücks die Voreintragung der Erben für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers in analoger Anwendung des § 40 Abs. 1 Alt. 1 GBO entbehrlich, da die Vormerkung ausschließlich der Sicherung des Übertragungsanspruchs dient und in ihrem Bestand von diesem abhängig ist. Für die Finanzierungsgrundschuld gilt dies jedoch nicht in gleicher Weise: Zwar besteht auch hier ein sachlicher Zusammenhang mit der beabsichtigten Eigentumsübertragung, jedoch hängt die Grundschuld in ihrem rechtlichen Bestand nicht vom Bestehen des Übertragungsanspruchs ab. Sie ist weder bei Erfüllung noch bei Scheitern des Übertragungsanspruchs als unrichtig zu löschen, sondern bleibt eingetragen, ohne dass die Berechtigung des Bewilligenden aus dem Grundbuch nachvollzogen werden könnte.

In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob die Ausnahmevorschrift des § 40 Abs. 1 Alt. 2 GBO auf die Bestellung von Grundstücksbelastungen durch einen transmortal Bevollmächtigten analog anzuwenden ist.

Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.