Eine Vertragsanpassung gem. § 313 BGB kommt bei einem gewerblichen
Mietvertrag nicht in Betracht, wenn der Mieter bereits vor der Coronapandemie mit seinem Betrieb keine Gewinne erzielt hat.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Mit Mietvertrag vom 06.10.2017 hat der Beklagte von der Klägerin Gewerberäume mit einer Größe von ca. 75 qm zum Betrieb einer Gaststätte („Bierbaum“) angemietet. Der Beklagte betreibt die Gaststätte im Nebenberuf. Im Hauptberuf ist er im öffentlichen Dienst beschäftigt und verdient netto ca. 2000 Euro. Im Jahr 2019 hat der Beklagte keinen Gewinn erwirtschaften können, sondern einen Verlust von € 7.045,84 verbucht. Die Bildung von Sparguthaben oder Rücklagen war nicht möglich.
Das Gaststättengewerbe des Beklagten ist von der Corona-Pandemie betroffen. Im Zeitraum 2.11.2020 bis 30.6.2021 („zweiter Lockdown“) musste der Beklagte das Ladenlokal schließen und hatte keinerlei Umsatz. Ein Außerhausbetrieb war ihm nicht möglich, weil er keine Küche betreibt, sondern eine reine Schankwirtschaft.
Auf Staatshilfen hat der Beklagte keinen Anspruch, da er das Lokal im Nebenerwerb betreibt und daher die Voraussetzung für die Förderung nicht erfüllt.
Die Mietzahlungen bis einschließlich Februar 2021 leistete der Beklagte dennoch vollständig. Am 3.2.21 teilte der Beklagte der Klägerin mit, er werde nur noch 1/3 der Nettomiete, nämlich 533,33 Euro, zahlen. Die Nebenkostenvorauszahlungen sollten unverändert bleiben, so dass sich eine Gesamtmiete von 1133,33 Euro ergibt. Am 18.2.2021 konkretisierte er dies und teilte mit, er habe im Februar 2021 die ursprüngliche Miete von 2200 Euro bezahlt. Die zu viel gezahlten 1066,66 Euro verrechne er mit der Miete für März 2021 und werde daher für März nur noch 66,67 Euro bezahlen.
Mit ihrer Klage macht die Klägerin restlichen Mietzins für die Monate Februar bis April 2021 in Höhe von je 1.133,33 € geltend. Hilfsweise stützt sie die Klage auf den Vorschlag des Gerichts.
Hierzu führte das Gericht aus:
Streitgegenstand der Klage ist nach Auffassung des Gerichts, nicht der Mietzins von Februar bis April 2021, wie die Klägerin zunächst geltend gemacht hat, sondern es handelt sich um 3.200 Euro, bestehend aus einer restlichen Miete von 2.133,33 Euro für Februar 2021 und weiteren 1.066,67 € für April 2021.
Die so verstandene Klage ist in voller Höhe aus § 535 Abs. 2 BGB begründet.
Eine Anpassung des Vertrags gem. § 313 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Nach § 313 BGB kann eine Partei die Anpassung des Vertrags verlangen, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag bei Kenntnis dieser Umstände nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten.
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