Aussetzung des Vollzugs eines Grundstückskaufvertrags bei nachträglich geltend gemachter Geschäftsunfähigkeit

Ein Notar darf den Vollzug eines beurkundeten Grundstückskaufvertrags samt Auflassung verweigern, wenn ihm ein im Betreuungsverfahren eingeholtes Sachverständigengutachten oder wesentliche Auszüge daraus vorliegen, wonach der Verkäufer bei der Beurkundung geschäftsunfähig war. Er muss das Gutachten nicht auf seine Richtigkeit überprüfen; ein unauffälliger Eindruck während der Beurkundung steht dem nicht entgegen.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Wird ein beurkundetes Rechtsgeschäft nachträglich mit dem Einwand angegriffen, ein Beteiligter sei bei der Beurkundung geschäftsunfähig gewesen, ist zu klären, ob der Notar die vereinbarten Vollzugstätigkeiten dennoch vornehmen muss. Maßgeblich ist, in welchem Umfang der Notar die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts prüfen darf und muss und welche Erkenntnisquellen er seiner Entscheidung zugrunde legen kann.

Im hier maßgeblichen Fall hatte ein Verkäufer ein Grundstück zu einem Kaufpreis von 150.000 € verkauft, die Auflassung war mitbeurkundet worden. Nach der Beurkundung wurde für den Verkäufer ein Betreuer bestellt, der die Geschäftsunfähigkeit im Beurkundungszeitpunkt geltend machte. Der Notar setzte den weiteren Vollzug aus, bis die Frage im ordentlichen Rechtsweg geklärt ist oder die Beteiligten ihm eine abweichende gemeinsame Anweisung erteilen. Hiergegen wandte sich der Käufer, der den Vollzug erreichen wollte.

Welcher Prüfungsmaßstab gilt für den Notar beim Vollzug?

Bei der Vollziehung einer Urkunde im Sinne des § 53 BeurkG ist der Prüfungsmaßstab des Notars auf eine Evidenzkontrolle beschränkt. Der Notar hat den Vollzug nur dann zu unterlassen, wenn für ihn ohne jeden Zweifel erkennbar und damit offensichtlich ist, dass das zu vollziehende Rechtsgeschäft unwirksam ist (vgl. BGH, 05.06.2025 - Az: V ZB 37/24). Diese Grundsätze gelten auch, wenn sich die Unwirksamkeit aus der möglichen Geschäftsunfähigkeit eines Urkundsbeteiligten ergeben könnte. Evidenz bedeutet dabei nicht Gewissheit im Sinne einer abschließenden Überzeugungsbildung, die ein Notar mangels eigener Ermittlungsmöglichkeiten ohnehin nicht erlangen könnte.

Wann darf der Notar die Unwirksamkeit als evident ansehen?

Ein Notar darf eine bereits beurkundete Auflassungserklärung als evident unwirksam ansehen und ihre Vollziehung verweigern, wenn ihm das Betreuungsgericht mitteilt, dass der Verkäufer ausweislich eines im Betreuungsverfahren eingeholten Sachverständigengutachtens im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung geschäftsunfähig war (vgl. BGH, 07.10.2026 - Az: V ZB 46/26). Entsprechendes gilt, wenn dem Notar das Sachverständigengutachten mit einem solchen Ergebnis aus dem Betreuungsverfahren unmittelbar vorgelegt wird. Es genügt auch, wenn nur wesentliche Auszüge vorgelegt werden, aus denen sich die maßgeblichen Schlussfolgerungen des Sachverständigen ergeben.

Muss der Notar das Gutachten überprüfen?

Eine Überprüfung des Gutachtens auf seine Richtigkeit gehört nicht zu den Aufgaben eines Notars. Er kann sich grundsätzlich auf eine eindeutige Mitteilung des Betreuungsgerichts und auf die Richtigkeit des im Betreuungsverfahren eingeholten Gutachtens verlassen (vgl. BGH, 07.10.2026 - Az: V ZB 46/26). Da der Notar keine weiteren Ermittlungen anstellen muss, hat auch das Beschwerdegericht in einem Verfahren über die Überprüfung der Entscheidung des Notars keine weiteren Ermittlungen vorzunehmen. Die Annahme der Evidenz schließt allerdings nicht aus, dass sich in einem Zivilprozess auf der Grundlage der dort vorhandenen Erkenntnisquellen im Wege der Beweisaufnahme herausstellt, dass ein Beteiligter entgegen der Annahme des Sachverständigen im maßgeblichen Zeitpunkt geschäftsfähig war.

Aussagen des Sachverständigen, die Geschäftsunfähigkeit liege „mit höchster Wahrscheinlichkeit“ vor, stehen der Evidenz nicht entgegen. Mit dieser Formulierung ist keine Relativierung verbunden. Sie bringt vielmehr erkennbar zum Ausdruck, dass der Sachverständige von der Geschäftsunfähigkeit überzeugt ist und diese nicht nur für wahrscheinlich hält.

Wie verhalten sich der Eindruck bei der Beurkundung und das ärztliche Gutachten zueinander?

Das Gutachten eines Facharztes für Psychiatrie und der Eindrucksvermerk eines Notars oder Notarvertreters sind keine gleichwertigen Erkenntnisquellen. Wird dem Gutachten höheres Gewicht beigemessen, ist darin keine materielle Beweiswürdigung zu sehen. Es wird lediglich dem Umstand Rechnung getragen, dass nur ein entsprechend ausgebildeter medizinischer Sachverständiger die Geschäftsunfähigkeit verlässlich feststellen kann.

Ergeben sich während eines Beurkundungstermins keine Anhaltspunkte für die Geschäftsunfähigkeit eines Beteiligten, besteht kein Anlass, einen Zweifel in der Niederschrift aufzunehmen (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 BeurkG). Dies steht der Annahme einer Geschäftsunfähigkeit aber nicht entgegen (vgl. BGH, 07.10.2026 - Az: V ZB 46/26).

Schadet ein zeitlicher Abstand zwischen Beurkundung und Begutachtung?

Liegt zwischen dem Beurkundungstermin und der Untersuchung des Betroffenen ein zeitlicher Abstand, etwa von mehreren Wochen, steht dies der Annahme von Evidenz ebenfalls nicht entgegen, wenn das Gutachten dem Betroffenen bereits seit längerer Zeit bestehende kognitive Einschränkungen bescheinigt. Dies kann die Schlussfolgerung des Sachverständigen rechtfertigen, dass die Geschäftsunfähigkeit auch im Zeitpunkt der Beurkundung vorlag.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.