Räumungsverfügung gegen Dritte im Gewerbemietrecht

Wenn die Vertragsparteien ein Wohnraummietverhältnis geschlossen haben, so würde ein Verfügungsgrund ohne Weiteres aus § 940a Abs. 2 ZPO folgen. Nach dieser Vorschrift darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung des Räumungsprozesses Kenntnis erlangt hat.

Sofern jedoch ein Gewerberaummietverhältnis besteht, so wäre § 940a Abs. 2 ZPO nicht unmittelbar anwendbar, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse bezieht.

Eine analoge Anwendung von § 940a Abs. 2 ZPO auf Gewerberaummietverhältnisse ist zu verneinen. Es fehlt an einer planwidrigen Regelungslücke. Der Gesetzgeber hat die Regelung ausdrücklich auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt und Anregungen im Gesetzgebungsverfahren, sie auch auf Gewerberaummietverhältnisse zu erstrecken, ungehört gelassen. Abgesehen davon fehlt es schon deshalb an einer Regelungslücke, weil § 940a ZPO nur die Möglichkeit von Räumungsverfügungen bei Wohnraummietverhältnissen beschränkt, woraus im Umkehrschluss folgt, dass sie bei anderen Mietverhältnissen grundsätzlich möglich sind.

Allerdings war es vor Inkrafttreten von § 940a Abs. 2  ZPO anerkannt, dass hohe Anforderungen an den Verfügungsgrund einer Räumungsverfügung zu stellen sind, weil die Räumung in der Regel zur endgültigen Befriedigung des Vermieters führt, was zu Recht mit dem vorläufigen Charakter einer einstweiliger Verfügung nur in Ausnahmefällen als vereinbar angesehen wurde. Deshalb wurde ein Verfügungsgrund nur bejaht, wenn Gefahren für das Mietobjekt selbst oder erhebliche, existenzgefährdende Vermögensschäden für den Vermieter bei Verbleib des Mieters in dem Mietobjekt drohen und wenn zusätzlich der Räumungsanspruch unstreitig oder offensichtlich begründet ist.