Modernisierung

Unter Modernisierung versteht man Maßnahmen, die der Verbesserung der Wohnung, des Hauses oder des dazugehörigen Grundstückes sowie der darauf befindlichen Anlagen dienen. Auch Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie oder Wasser führen sind Modernisierungen, genauer energetische Modernisierungen (z.B. Dämmung, Solartechnik für die Warmwasserbereitung etc.). Von Modernisierungsmaßnahmen sind jedoch bloße Reparaturen zu unterscheiden. Zu beachten ist hierbei, dass rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, zwar zu dulden sind, nicht aber zur Mieterhöhung berechtigen.

Zur Durchführung von Reparaturen, die notwendig sind, um die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, ist der Vermieter nach § 535 BGB Abs.1 verpflichtet, so dass er hierfür keine Mieterhöhung verlangen kann.

Der Mieter ist zur Duldung solcher Maßnahmen nach § 554 2 BGB verpflichtet. Gleiches gilt für Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums (§ 535 BGB Abs.1). Nach § 559 Abs. 1 BGB können Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters am Haus oder in den Wohnungen zu einer Mieterhöhung führen. Zur Duldung solcher Maßnahmen ist der Mieter verpflichtet - auch dann, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Der Vermieter kann auch in einem solchen die Modernisierung durchführen, die Härtefallprüfung erfolgt erst mit dem späteren Mieterhöhungsverlangen um Verzögerungen zu verhindern. Sofern der Einwand des Mieters berechtigt ist, etwa weil die Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraftbar ist, so darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Will sich ein Mieter auf ein unzumutbare Härte berufen, so ist der Einwand schriftlich und fristgerecht zu erheben.
Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist (§ 554 Abs. 2 BGB).

Baumaßnahmen sind nur dann eine Modernisierungsmaßnahme, wenn sie zu einer echten Wohnwertverbesserung oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen. Nach § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich anzukündigen. Aus der Ankündigung muss die Art, der voraussichtliche Umfang, der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen ersichtlich sein. Die Angaben des Vermieters müssen so detailliert sein, dass der Mieter sich eine genaue Vorstellung von den Veränderungen des gemieteten Objekts oder der betroffenen Gemeinschaftsanlagen machen und auch entsprechend zeitlich planen kann. Die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen erfordern kein Sachverständigengutachten - es genügt sich auf anerkannte Pauschalwerte zu berufen, um z.B. die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen.

Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Dies gilt nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Sind die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen, darf der Vermieter die jährliche Miete nach § 559 Abs. 1 BGB um elf Prozent der Modernisierungskosten erhöhen, sofern die Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig (nicht nur geringfügig) erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Wasser oder Heizenergie bewirken. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Die Mieterhöhung erfolgt dauerhaft und nicht nur für einen bestimmten Zeitraum (z.B. bis die Modernisierungskosten bezahlt sind).

Beeinträchtigen die Modernisierungsmaßnahmen die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache, so kann der Mieter in diesem Zeitraum die Miete mindern, nur für energetische Sanierungen gilt dies erst nach einem Zeitraum von drei Monaten. Erst wenn die Beeinträchtigung (also die Baumaßnahme) länger dauert, kann der Mieter ab dem vierten Monat die Miete mindern. Unberührt bleibt auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.

Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Modernisierungsmaßnahme machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten (§ 554 Abs. 4 BGB).

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