Nach § 558 Abs. 3 BGB darf der Vermieter grundsätzlich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöhen. Darüber hinaus können die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung ab 01.05.2013 die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Bei der Kappungsgrenze werden jedoch Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.
Die Kappungsgrenze - also der Betrag, auf den die Miete maximal erhöht werden darf - setzt sich aus der Ausgangsmiete zuzüglich 20% bzw. 15% zusammen. Die Ausgangsmiete ist hierbei der Mietzins, den der Mieter drei Jahre vor dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung bezahlt haben.
Beispiel: Wirksamwerden der Mieterhöhung am 1.5.2013; Ausgangsmiete ist somit der am 1.5.2010 entrichtete Mietzins. Je nachdem, ob eine Nettokaltmiete oder eine Bruttokaltmiete vereinbart wurde, ist die eine oder die andere die maßgebliche Ausgangsmiete.
Wird die jeweilige Kappungsgrenze überschritten, wird das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern lediglich begrenzt.
Anlässlich des Auslaufens der Bindung bei Sozialwohnungen gilt die Kappungsgrenze nicht, sofern der Mieter/die Mieterin zuvor eine Fehlbelegungsabgabe gezahlt hat und die Mieterhöhung den Betrag der zuletzt entrichteten Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter hat hinsichtlich der Höhe der Fehlbelegungsabgabe einen Auskunftsanpruch gegenüber dem Mieter. Die Mieterhöhung wird jedoch durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt.
Die Kappungsgrenze - also der Betrag, auf den die Miete maximal erhöht werden darf - setzt sich aus der Ausgangsmiete zuzüglich 20% bzw. 15% zusammen. Die Ausgangsmiete ist hierbei der Mietzins, den der Mieter drei Jahre vor dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung bezahlt haben.
Beispiel: Wirksamwerden der Mieterhöhung am 1.5.2013; Ausgangsmiete ist somit der am 1.5.2010 entrichtete Mietzins. Je nachdem, ob eine Nettokaltmiete oder eine Bruttokaltmiete vereinbart wurde, ist die eine oder die andere die maßgebliche Ausgangsmiete.
Wird die jeweilige Kappungsgrenze überschritten, wird das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern lediglich begrenzt.
Anlässlich des Auslaufens der Bindung bei Sozialwohnungen gilt die Kappungsgrenze nicht, sofern der Mieter/die Mieterin zuvor eine Fehlbelegungsabgabe gezahlt hat und die Mieterhöhung den Betrag der zuletzt entrichteten Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter hat hinsichtlich der Höhe der Fehlbelegungsabgabe einen Auskunftsanpruch gegenüber dem Mieter. Die Mieterhöhung wird jedoch durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt.
Stand: (letzte Änderung: 23.04.2026)
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.
Beitrag von: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
Grundsätzlich dürfen Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten können die Bundesländer diesen Wert per Rechtsverordnung auf 15 Prozent absenken.
Nein, Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder Betriebskostenanpassungen gemäß §§ 559 bis 560 BGB werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.
Eine Überschreitung der Kappungsgrenze führt nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Mieterhöhungsverlangens. Die Forderung ist in diesem Fall lediglich auf den gesetzlich zulässigen Betrag begrenzt.
Bei auslaufender Bindung von Sozialwohnungen gelten Sonderregelungen, sofern zuvor eine Fehlbelegungsabgabe gezahlt wurde. Hier darf die Mieterhöhung den Betrag der letzten Ausgleichszahlung nicht übersteigen, wobei die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze dient.
Anfrage ohne Risiko
Vertraulich
Schnell
Sie erhalten eine echte Erstberatung zum Festpreis statt unverbindlicher Ersteinschätzung.