Baulärm, der von einem Nachbargrundstück ausgeht und die Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung erheblich beeinträchtigt, stellt einen Fehler der Mietsache im Sinne des
§ 537 BGB dar und berechtigt den Mieter zur
Minderung des Mietzinses. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter seinerseits vom Verursacher keinen Ausgleich für den Mietausfall verlangen kann.
Baulärm als Fehler der Mietsache
Von einem Nachbargrundstück ausgehender Baulärm kann einen Fehler der Mietsache im Sinne des § 537 BGB darstellen, sofern er so erheblich ist, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Maßgeblich ist dabei nicht die Quelle des Lärms, sondern die objektiv messbare Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Mietsache.
Für das Vorliegen eines erheblichen Mangels kommt es auf die Gesamtheit der tatsächlichen Einwirkungen an. Baulärm durch den Einsatz von LKW, Baumaschinen und sonstigen Geräten, der im Innern des Gebäudes deutlich wahrnehmbar ist, beeinträchtigt den Wohngebrauch in relevanter Weise. Tritt neben dem Lärm auch Staubentwicklung auf, die bei geöffnetem Fenster in die Wohnung eindringt und die Bewohner zu einem veränderten Lüftungsverhalten zwingt, verstärkt dies die Gebrauchsbeeinträchtigung.
Vorliegend wurde beim Neubau einer Bundesbahnstrecke genau diese Kombination aus Lärm und Staubimmissionen festgestellt. Erstreckt sich die Belästigung über einen längeren Zeitraum - vorliegend mehrere Monate - ist von einer erheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs auszugehen.
Bei der Beurteilung der Lärmintensität war zu berücksichtigen, dass Zeugenaussagen in erster Linie subjektive Eindrücke widerspiegeln und eine objektive Bewertung daher erschwert ist. Dies steht der Feststellung einer Mietminderung jedoch nicht entgegen, soweit im Kern festgestellt werden kann, dass die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich beeinträchtigt war. Stimmen Zeugenaussagen zur Einschätzung des Lärmpegels nicht überein, reicht es aus, dass alle Beteiligten übereinstimmend das Vorhandensein störenden Baulärms und eingedrungenen Staubs bestätigen.
Ausgleichsanspruch des Vermieters ist unerheblich
Der Fehler der Mietsache besteht unabhängig davon, ob dem Vermieter gegen den Verursacher der Immissionen - etwa nach § 906 BGB - ein Ausgleichsanspruch für den entgangenen Mietzins zusteht. Das Minderungsrecht des Mieters knüpft allein an die objektive Beeinträchtigung der Mietsache an; die zivilrechtliche Ausgleichslage zwischen Vermieter und störendem Dritten ist für die mietrechtliche Bewertung ohne Bedeutung.
