Unterschreiten vermietete Wohnräume die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene lichte Höhe, begründet dies allein weder ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur ordentlichen
Kündigung des Mietverhältnisses noch ein
Minderungsrecht des Mieters, solange die zuständige Behörde nicht konkret zu erkennen gibt, dass sie gegen die Wohnnutzung tatsächlich einschreiten will. Die bloß theoretische Möglichkeit behördlichen Handelns genügt nicht.
Theoretische Einschreitensmöglichkeit reicht nicht
Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter setzt gemäß
§ 573 BGB ein berechtigtes Interesse voraus. Ein solches berechtigtes Interesse ergibt sich nicht allein daraus, dass die vermieteten Wohnräume die nach der einschlägigen Bauordnung vorgeschriebene lichte Raumhöhe unterschreiten. Entscheidend ist, ob und inwieweit die zuständige Bauaufsichtsbehörde tatsächlich gegen die Wohnnutzung vorzugehen beabsichtigt.
Behördliches Ermessen entscheidend
Den Bauaufsichtsbehörden steht bei der Frage, ob sie gegen einen bauordnungswidrigen Zustand einschreiten, regelmäßig ein Ermessen zu. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Bauprüfämter von einer Verfolgung bauordnungswidriger Wohnnutzungen absehen - ein solches Nichteinschreiten kann rechtmäßig und mitunter sogar die einzig rechtmäßige Ermessensentscheidung sein. Wird ein bauordnungswidriger Zustand über Jahre hinweg behördlich geduldet und zeichnet sich keine Änderung dieser Verwaltungspraxis ab, fehlt es an einem anerkennungswürdigen Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Vorliegend war die Wohnung trotz einer lichten Höhe von lediglich 1,98 m bis 2,04 m - die damit unter dem bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Mindestmaß lag - bereits seit Jahren ohne behördliche Beanstandung zu Wohnzwecken genutzt worden.
Kündigungsrecht erst bei konkret absehbarem Behördenhandeln
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung entsteht erst dann, wenn die zuständige Behörde die Beseitigung der Wohnnutzung tatsächlich verlangt. In diesem Fall ist der Vermieter auf die Kündigung angewiesen, um sich gegenüber der Behörde rechtskonform verhalten zu können. Die bloße Möglichkeit eines künftigen Einschreitens sowie das abstrakte Argument, einen zivilrechtlich fortbestehenden Zustand nicht aufrechterhalten zu wollen, der öffentlich-rechtlich untersagt sein könnte, genügen hingegen nicht, um das für eine ordentliche Kündigung erforderliche berechtigte Interesse zu begründen.
Kein Minderungsrecht des Mieters ohne behördliche Beanstandung
Entsprechendes gilt für das mietrechtliche Gewährleistungsrecht: Solange die Behörden einen bauordnungswidrigen Zustand - etwa eine zu geringe lichte Raumhöhe - nicht beanstanden, liegt kein zur Mietminderung berechtigender
Mangel der Mietsache im Sinne des
§ 536 BGB vor. Der Mieter kann aus der Unterschreitung der bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Mindesthöhe keine Gewährleistungsrechte herleiten, solange keine behördliche Reaktion erfolgt oder konkret absehbar ist.
