Bezahlte Nebenkostenabrechnung schützt Gewerbemieter nicht vor Nachforderung

Bei der Gewerberaummiete begründet die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich der daraus folgenden Nachforderung durch den Mieter für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Der Vermieter kann eine fehlerhafte Abrechnung daher auch nach vollständiger Zahlung grundsätzlich noch zulasten des Mieters korrigieren, sofern keine weiteren Umstände auf einen Bindungswillen der Parteien schließen lassen.

Worum geht es bei einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis im Mietrecht?

Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis liegt vor, wenn die Vertragsparteien ein bestehendes Schuldverhältnis ganz oder teilweise dem Streit oder der Ungewissheit entziehen und damit für die Zukunft verbindlich festlegen wollen. Voraussetzung ist eine rechtsgeschäftliche Einigung in Form von Angebot und Annahme. Eine generelle Vermutung dafür, dass die Parteien ein solches Anerkenntnis vereinbaren wollten, besteht nicht. Erforderlich ist vielmehr ein besonderer Anlass, der nur dann gegeben ist, wenn zwischen den Parteien zuvor Streit oder zumindest eine subjektive Ungewissheit über das Bestehen der Forderung oder über einzelne rechtliche Punkte bestanden hat.

Reicht die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung für ein Schuldanerkenntnis aus?

Die Prüfung und die Bezahlung einer Rechnung - auch nach vorheriger Prüfung - genügen für sich genommen nicht, um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis anzunehmen. Die vorbehaltlose Begleichung einer Forderung ist zunächst lediglich eine Erfüllungshandlung. Sie enthält über ihren Charakter als Erfüllung hinaus keine Erklärung des Schuldners, den Bestand der Forderung insgesamt oder in einzelnen Punkten endgültig außer Streit stellen zu wollen. Eine Anerkenntniswirkung kommt der vorbehaltlosen Zahlung nur dann zu, wenn weitere Umstände hinzutreten, die eine entsprechende Auslegung tragen.

Übertragen auf die Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaummietverhältnissen bedeutet dies: Die Übersendung der Abrechnung durch den Vermieter ist aus der maßgeblichen Sicht des Mieters keine auf den Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gerichtete Willenserklärung, sondern eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen. Ebenso stellt der vorbehaltlose Ausgleich der Nachforderung durch den Mieter lediglich eine Erfüllungshandlung dar, ohne dass darin die endgültige Anerkennung des Abrechnungssaldos als verbindlich gesehen werden kann.

Welche Rolle spielen die gesetzlichen Abrechnungs- und Einwendungsfristen?

Bei der Wohnraummiete sind nach § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und 5, 6 BGB ausschlussbewehrte Fristen für die Abrechnung und für Einwendungen hiergegen vorgesehen. Diese Fristenregelung findet auf die Gewerberaummiete keine Anwendung; der Vermieter von Gewerberäumen ist zwar entsprechend § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB grundsätzlich verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen, die Ausschlussfristen des § 556 Abs. 3 Satz 3 und Satz 6 BGB gelten jedoch nicht entsprechend.

Das Fehlen einer entsprechenden Verweisung in § 578 Abs. 2 BGB zeigt, dass der Gesetzgeber ein Bedürfnis nach kurzfristiger Verbindlichkeit des Abrechnungssaldos nur für die Wohnraummiete gesehen hat. Diese gesetzgeberische Wertung steht der Annahme entgegen, bei der Gewerberaummiete bestehe ein vergleichbares Bedürfnis der Parteien, das nur durch ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis befriedigt werden könnte.

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