Modernisierungsarbeiten - Duldungspflicht des Gewerberaummieters

An sich duldungspflichtige Modernisierungsarbeiten müssen von Gewerberaummietern dann nicht geduldet werden, wenn diese Maßnahmen existenzgefährdend sind.

Im vorliegenden Fall konnte der Mieter daher Schadensersatz verlangen, nachdem wärend der fest vereinbarten Vertragslaufzeit eine umfassende Sanierung durchgeführt wurde. Diese Maßnahmen umfassten den Abriss der bestehenden Garagenanlage, den Neubau einer Tiefgarage, den Anbau von Aufzugsanlagen, den teilweisen Abriss und Neubau der Balkone, den Abriss der bestehenden Dächer und deren Neubau und Erweiterung, die eventuelle Modernisierung der Fenster, die Anbringung eines Wärmeverbundsystems und die Neugestaltung der Fassade und des Treppenhauses sowie die Neuinstallation sämtlicher Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom. Nach Ankündigung dieser Maßnahmen schloss der Mieter einen anderweitigen Mietvertrag ab und kündigte den vorliegenden Vertrag wegen Gebrauchsentziehung, wobei die Baumaßnahmen zum Kündigungszeitpunkt noch nicht begonnen hatten. Die Mieter verlangten vom Vermieter Ersatz des durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags entstandenen Schadens (u.a. Umzugskosten, Renovierungskosten und Erstattung der Mietdifferenz für die Restlaufzeit des Mietvertrags).

Vor dem BGH bekam der Mieter Recht. Die angekündigten Baumaßnahmen waren so umfangreich dass eine nicht duldungspflichtige Gebrauchsentziehung der Mieträume sicher bevorstand. Daher konnten die Mieter auch ohne Fristsetzung oder Abmahnung außerordentlich kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). Die Tauglichkeit war für einen längeren Zeitraum aufgehoben. Zu vertreten hatte diesen Mangel der Vermieter.

Auch wenn es sich vorliegend (überwiegend) um an sich duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen handelte, so waren die Umbauarbeiten dennoch eine unzumutbare Härte, weil dadurch die Mieträume über einen längeren Zeitraum nicht vertragsgemäß nutzbar waren. Dies würde zum Kundenverlust und zur Unmöglichkeit der Neukundengewinnung führen und war somit ein existenzbedrohendes Risiko, welches gegenüber dem berechtigten Interesse des Vermieters an einer Steigerung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts schwerer wiegt.

Die Folge: Der Mieter konnte ohne Abmahnung fristlos kündigen - auch vor Beginn der (in kürze beginnenden) Bauarbeiten. Das die neuen Räumlichkeiten vor der fristlosen Kündigung angemietet worden waren, war unschädlich, da der Mieter Maßnahmen zur Schadensminderung treffen durfte.