Der Vermieter schuldet dem Gewerbemieter grundsätzlich einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, der jedoch nur das Mietgrundstück selbst und unmittelbar angrenzende Nachbargrundstücke umfasst und sofern keine gegenteilige vertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Eine Ausdehnung auf weiter entfernte Grundstücke des Vermieters - selbst innerhalb desselben Geschäftszentrums - ist nicht geboten, wenn diese durch eine Straße getrennt sind und dazwischen weitere Grundstücke liegen.
Diese Pflicht ergibt sich aus der Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung des ungestörten Mietgebrauchs. Sie stellt jedoch bereits eine Ausnahme vom allgemeinen Wettbewerbsprinzip dar, wonach jeder Gewerbetreibende das Risiko seines geschäftlichen Erfolges selbst trägt und sich im Wettbewerb aufgrund seiner Leistung, seines Warenangebots und seiner Preise behaupten muss. Die Konkurrenzschutzpflicht begründet lediglich die berechtigte Erwartung des Mieters, jedenfalls in dem Gebäude, in dem er geschäftlich tätig ist, nicht mit direkter Konkurrenz rechnen zu müssen. In diesem eng begrenzten Rahmen ist es dem Vermieter zuzumuten, bei der Vermietung weiterer Räumlichkeiten auf das Interesse vorhandener Mieter Rücksicht zu nehmen, nicht dem Wettbewerb im selben Haus ausgesetzt zu sein.
In Anknüpfung an die Rechtsprechung des Reichsgerichts wird in der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht ausgeschlossen, die Konkurrenzschutzpflicht ausnahmsweise auch auf Nachbargrundstücke desselben Vermieters zu erstrecken. Diese ausnahmsweise Ausdehnung lässt sich allenfalls damit rechtfertigen, dass nebeneinanderstehende Gebäude den Eindruck eines räumlichen Zusammenhangs vermitteln können. Auf diesen räumlichen Zusammenhang kann sich die Erwartung des Mieters stützen, in diesem Gebäudekomplex vor Wettbewerb geschützt zu sein.
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