Bei langfristiger Geschäftsraummiete sind das formularmäßige Verbot der Untervermietung und der damit verbundene Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Mieters bei Versagung der Untermieterlaubnis unwirksam.Die aufgrund der Ablehung der Untervermietung erfolgte Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden gewerblichen Mietvertrags seitens des Mieters ist gemäß §§ 549 Absatz 1 Satz 2 i.V.m. 565 Absatz 5, Absatz 1a BGB a.F. wirksam gewesen.
Der Kündigung stand die Vorschrift der Ziffer 9. des
Mietvertrags, die die Überlassung des Mietobjektes an Dritte verbietet, nicht entgegen. Zwar ist darin ein generelles Verbot der Untervermietung und ein Ausschluß des in
§ 549 Absatz 1 Satz 2 BGB a.F. vorgesehenen Sonderkündigungsrechts des Mieters zu sehen. Das formularmäßige Verbot der Untervermietung und der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts in § 549 Absatz 1 Satz 2 BGB a.F. sind jedoch wegen Verstosses gegen § 9 Absatz 2 Nr. 1 AGBG unwirksam. Unstreitig ist der Beklagte Verwender der fraglichen formularmäßigen Klausel.
In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob die Untervermietung durch Formularvertrag - von vornherein - wirksam ganz ausgeschlossen werden kann, bisher ausdrücklich offengelassen worden. Sie hat bislang lediglich den Ausschluß des Sonderkündigungsrechts durch Formularvertrag für unzulässig erklärt, wenn die Untervermietung nicht von vornherein ausgeschlossen ist.
Nach Auffassung des Gerichts liegt in dem formularmäßigen Ausschluß der Untervermietung und dem damit verbundenen Ausschluß des Sonderkündigungsrechts ein Verstoß gegen § 9 Absatz 2 AGBG. Dem Interesse des Mieters an der Abwendung von Nachteilen durch eine Untervermietung ist mehr Gewicht beizumessen als dem des Vermieters an der Beschränkung der Zahl der Nutzer. Gerade bei der Geschäftsraummiete mit langfristigen Verträgen hat das Interesse des Mieters, im Falle unvorhergesehener wirtschaftlicher Entwicklungen Verluste, die wegen einer nicht mehr sinnvollen Nutzbarkeit der Räume drohen, durch eine Untervermietung abwenden zu können, ein besonderes Gewicht. Dies gilt insbesondere für befristete Verträge. Das Interesse des Vermieters wird dagegen dadurch gewahrt, daß er bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters berechtigt ist, die Erlaubnis zu verweigern. Soll der in § 549 Absatz 1 BGB a.F. vorgesehene Interessenausgleich der Vertragsparteien zum Nachteil des Mieters abbedungen werden, kann das somit nur durch Individualvereinbarung geschehen.
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