Räumungsklage einer Kommune nach Kündigung: Darlegungslast bei Unterbringungsbedarf für zugewiesene Flüchtlinge

Eine Gemeinde kann ein Wohnraummietverhältnis wegen öffentlichen Unterbringungsbedarfs nur kündigen, wenn sie die konkrete Wohnung zur Erfüllung gewichtiger öffentlicher Aufgaben tatsächlich benötigt und die Kündigung verhältnismäßig ist. Fehlt es an der Darlegung dieser Erforderlichkeit oder war der Bedarf bei Vertragsschluss vorhersehbar, ist die Kündigung unwirksam.

Welche Voraussetzungen gelten für die Kündigung durch eine Gemeinde?

Eine juristische Person des öffentlichen Rechts kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB haben, wenn sie die vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht (vgl. BGH, 09.05.2012 - Az: VIII ZR 238/11). Dieses öffentliche Interesse muss ein höheres Gewicht haben als das Interesse des Mieters am Erhalt der Wohnung (vgl. BGH, 10.05.2017 - Az: VIII ZR 292/15). Zudem ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten, was der allgemeinen Auffassung entspricht (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, München 2022, § 573 Rz. 205).

Im zu entscheidenden Fall kündigte eine Kleinstadt das Mietverhältnis über eine 3-Zimmer-Wohnung, die sie zum Zweck der Weitervermietung an Flüchtlinge angemietet hatte, mit der Begründung, sie müsse eine größere Zahl neu zugewiesener Flüchtlinge aufnehmen und benötige dafür Wohnraum.

Wann ist ein ausreichendes Interesse der Gemeinde dargelegt?

Die Bedeutung des Hinweises bei Vertragsschluss ergibt sich aus § 549 Abs. 2 S. 3 BGB. Danach kann die öffentliche Hand einen Mietvertrag ohne Geltung wesentlicher Mieterschutzvorschriften, insbesondere des § 573 BGB, abschließen, wenn bei Vertragsschluss darauf hingewiesen wird, dass die Weitervermietung für dringenden Wohnbedarf und mit eingeschränktem Mieterschutz erfolgt. Der Gesetzgeber misst der Information des Mieters bei Vertragsschluss damit erhebliche Bedeutung bei. Diese Regelung würde leerlaufen, wenn eine Gemeinde auch ohne einen solchen Hinweis unter Berufung auf andere Wohnbedarfe nach § 573 BGB ohne das Hinzutreten sonstiger Umstände kündigen könnte.

Wann benötigt die Gemeinde die konkrete Wohnung zur Aufgabenerfüllung?

Erforderlich ist, dass die Gemeinde gerade die gekündigte Wohnung zur Erfüllung ihrer Aufgaben benötigt. Dies ist nicht schon dann der Fall, wenn ihr Flüchtlinge zugewiesen werden. Es muss sich ergeben, dass die untergebrachten Personen mit Wohnungen zu versorgen sind und eine Unterbringung in Gemeinschaftsunterkünften nicht ausreicht. Nach § 53 AsylG sollen Ausländer, die einen Asylantrag gestellt haben, in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht werden. Hierbei handelt es sich zwar nur um eine Sollbestimmung, und für Personen, die keinen Asylantrag gestellt haben, oder für andere Personengruppen können abweichende Regeln gelten. Weder aus der Kündigung noch aus dem weiteren Vorbringen der Gemeinde ergab sich im konkreten Fall aber, dass die nach dem hier anwendbaren § 1 Nds. Aufnahmegesetz unterzubringenden Personen Wohnungen benötigen. Dem entsprach, dass die zugewiesenen Personen nach dem Vortrag der Gemeinde in Gemeinschaftsunterkünften und Appartements untergebracht wurden.

Berücksichtigt wurde zudem, dass auch die Versorgung des gekündigten Mieters jedenfalls zur Vermeidung von Obdachlosigkeit zu den Aufgaben der Gemeinde gehört. Dies galt hier umso mehr, als die Gemeinde selbst davon ausging, den Mieter bei der Suche nach Ersatzwohnraum unterstützen zu müssen. Ob der Mieter wegen des Bezugs von Leistungen nach dem SGB II keiner Wohnsitzauflage mehr unterliegt, war damit unerheblich.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.