Ein im Formularmietvertrag unter „sonstige Vereinbarungen” platzierter, nicht hervorgehobener beiderseitiger Kündigungsausschluss von vier Jahren ist überraschend im Sinne von § 305c BGB. Er ist zudem unwirksam, wenn er das Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht ausdrücklich unberührt lässt, und kann nicht auf das zulässige Maß reduziert werden. Das Mietverhältnis ist dann unbefristet und ordentlich kündbar, sodass für Zeiträume nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist keine Miete mehr geschuldet ist.
Ein Aushandeln setzt voraus, dass die Klausel ernsthaft zur Disposition stand. Der bloße Hinweis, die Klauseln seien besprochen und akzeptiert worden, genügt dafür nicht. Das Beweisthema „Klausel wurde ausgehandelt” ist zudem keine beweisfähige Tatsache, sondern eine rechtliche Wertung. Eine Parteivernehmung war daher auch nicht erforderlich, obwohl sie im Urkundenprozess grundsätzlich als Beweismittel zulässig ist. Für ein einseitiges Vorgeben der Klausel sprach außerdem, dass die unter „sonstige Vereinbarungen” aufgeführten Regelungen überwiegend Pflichten des Mieters betrafen.
Nach dem Gesamtbild des Vertrags brauchte der Mieter mit einem vierjährigen Kündigungsausschluss nicht zu rechnen. Die Klausel fand sich unter der Überschrift „sonstige Vereinbarungen” und war drucktechnisch nicht hervorgehoben. Die übrigen Regelungen dieses Abschnitts betrafen im Wesentlichen die Art der Nutzung der Mietsache, nicht aber die Vertragsdauer oder die Form von Kündigungen.
Der Hinweis auf die Bindungsdauer in einer vorvertraglichen Maklermail oder im Exposé ändert hieran nichts. Maßgeblich ist das Vertragsformular, weil erst mit der Unterzeichnung der Mietvertrag wirksam zustande kommt.
Ein beiderseitiger, befristeter Kündigungsausschluss kann in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam vereinbart werden. Er darf jedoch das Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht berühren, weil dieses nicht wirksam ausgeschlossen werden kann. Fehlt in der Klausel ein ausdrücklicher Vorbehalt, ist sie unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion auf das zulässige Maß findet nicht statt.
Unwirksamket des Kündigungsausschlusses im Formularmietvertrag
Eine Klausel unterlag der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, wenn sie Teil eines Formularmietvertrags ist. Dies ergab sich vorliegend aus der Gestaltung des Vertrags. Die Klausel beruhte auf der Initiative des Vermieters. Dass auch der Mieter an einer langen Vertragsdauer interessiert war, ließ sich weder feststellen noch war es vorgetragen.Ein Aushandeln setzt voraus, dass die Klausel ernsthaft zur Disposition stand. Der bloße Hinweis, die Klauseln seien besprochen und akzeptiert worden, genügt dafür nicht. Das Beweisthema „Klausel wurde ausgehandelt” ist zudem keine beweisfähige Tatsache, sondern eine rechtliche Wertung. Eine Parteivernehmung war daher auch nicht erforderlich, obwohl sie im Urkundenprozess grundsätzlich als Beweismittel zulässig ist. Für ein einseitiges Vorgeben der Klausel sprach außerdem, dass die unter „sonstige Vereinbarungen” aufgeführten Regelungen überwiegend Pflichten des Mieters betrafen.
Nach dem Gesamtbild des Vertrags brauchte der Mieter mit einem vierjährigen Kündigungsausschluss nicht zu rechnen. Die Klausel fand sich unter der Überschrift „sonstige Vereinbarungen” und war drucktechnisch nicht hervorgehoben. Die übrigen Regelungen dieses Abschnitts betrafen im Wesentlichen die Art der Nutzung der Mietsache, nicht aber die Vertragsdauer oder die Form von Kündigungen.
Der Hinweis auf die Bindungsdauer in einer vorvertraglichen Maklermail oder im Exposé ändert hieran nichts. Maßgeblich ist das Vertragsformular, weil erst mit der Unterzeichnung der Mietvertrag wirksam zustande kommt.
Ein beiderseitiger, befristeter Kündigungsausschluss kann in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam vereinbart werden. Er darf jedoch das Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht berühren, weil dieses nicht wirksam ausgeschlossen werden kann. Fehlt in der Klausel ein ausdrücklicher Vorbehalt, ist sie unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion auf das zulässige Maß findet nicht statt.
Rechtsfolge
Mit dem Wegfall der Klausel besteht ein unbefristetes Mietverhältnis, das der Mieter jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ordentlich kündigen kann.
AG Landsberg/Lech, 14.02.2023 - Az: 1 C 242/22
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