Heranrückende Neubebauung als Mietmangel?

Eine heranrückende Neubebauung stellt keinen Mangel der Mietsache dar, wenn sich dem Mietvertrag nicht entnehmen lässt, dass angrenzende Freiflächen dauerhaft unbebaut bleiben sollen. Die zusätzliche Einsehbarkeit eines Balkons und übliche Lebensgeräusche weiterer Nachbarn rechtfertigen im großstädtischen Geschosswohnungsbau regelmäßig ebenfalls keine Mietminderung.

Wann kommt eine Mietminderung in Betracht?

Die Minderung der Miete setzt nach § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB das Vorliegen eines Mangels voraus, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung aufhebt oder mindert. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB außer Betracht. Es sind daher zwei Prüfungsschritte zu unterscheiden: zunächst das Bestehen eines Mangels, anschließend die Erheblichkeit der damit verbundenen Gebrauchsbeeinträchtigung.

Was ist die maßgebliche Sollbeschaffenheit?

Ein Mangel liegt vor, wenn die Istbeschaffenheit der Mietsache von der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit abweicht. Welche Beschaffenheit geschuldet ist, bestimmt sich nach dem, was die Mietvertragsparteien vereinbart haben. Fehlt es, wie in den meisten Fällen, an einer ausdrücklichen Beschaffenheitsvereinbarung oder Zusicherung, ist der Mietvertrag auszulegen, ob eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt. Als Auslegungshilfe wird regelmäßig die Verkehrsanschauung herangezogen. In Zweifelsfällen ist unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben zu prüfen, welchen Standard der Mieter nach dem Vertrag vom Vermieter verlangen kann (vgl. BGH, 26.07.2004 - Az: VIII ZR 281/03). Maßgeblich sind die Auslegungsgrundsätze der §§ 133, 157 BGB: Zu erforschen ist der wirkliche Wille, und Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Genügt die einseitige Erwartung des Mieters?

Die bloße Erwartung des Mieters, eine vor der Wohnung gelegene Grünfläche bleibe dauerhaft unbebaut, begründet keine Sollbeschaffenheit. Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung setzt wie jeder Vertrag übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Es muss daher auch ein entsprechender Wille des Vermieters festgestellt werden können. Daran fehlt es insbesondere, wenn sich aus den vertraglichen Regelungen, etwa den besonderen Vertragsbestimmungen, Gegenteiliges ergibt. Liegt eine ausdrückliche Regelung vor, stellt sich bereits die Frage, ob der Mietvertrag überhaupt auslegungsbedürftig und auslegungsfähig ist. Der Umstand, dass ein Bebauungsplan zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Bebauung nicht vorsah, ändert hieran nichts.

Welche Rolle spielt die Verkehrsanschauung?

Auch bei Berücksichtigung der Verkehrsanschauung ergibt sich kein anderes Ergebnis. In einer Großstadt mit herrschendem Wohnungsmangel muss grundsätzlich damit gerechnet werden, dass vorhandene Freiflächen zu irgendeinem Zeitpunkt bebaut werden. Ebenso muss damit gerechnet werden, dass Bebauungspläne, die eine solche Bebauung ausschließen, später geändert werden. Lässt sich eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit nicht feststellen, fehlt es bereits an einem Mangel; auf die Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung kommt es dann nicht mehr an.

Im konkreten Fall betraf dies eine Grünfläche vor einer Wohnung in Berlin, für deren dauerhaften Erhalt keine vertragliche Grundlage bestand.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.