Rückgabe der Mietsache durch Schlüsseleinwurf und die Anforderungen an die Kenntnis des Vermieters

Eine Rückgabe der Mietsache durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters setzt jedenfalls dann keine Kenntnis des Vermieters vom Einwurf voraus, wenn dieser Einwurf zuvor angekündigt und vom Vermieter widerspruchslos hingenommen wurde.

Abfindungsvereinbarungen in Mietaufhebungsverträgen

Häufig wird in Mietaufhebungsverträgen vereinbart, dass der Vermieter dem Mieter eine Abfindung zahlt, sofern die Wohnung bis zu einem bestimmten Stichtag geräumt und zurückgegeben wird. Ob die Voraussetzungen für den Anspruch erfüllt sind, hängt dann maßgeblich davon ab, was unter einer „Rückgabe” zu verstehen ist und ob vom vereinbarten Termin wirksam abgewichen werden konnte.

Im hier zu entscheidenden Fall war eine Abfindung von 40.000 Euro bzw. 41.400 Euro für den Fall vereinbart, dass die Wohnung bis spätestens zum 31.03.2022 geräumt und herausgegeben wird. Bei einer Rückgabe nach diesem Datum sollte die Abfindung entfallen. Die Mieter machten geltend, die Schlüssel noch am 31.03.2022 vor 24.00 Uhr in den Briefkasten der unbesetzten Geschäftsräume des Vermieters eingeworfen zu haben, nachdem sie die zuständige Mitarbeiterin zuvor über diese Absicht informiert hätten. Zudem sei vereinbart worden, dass eine Rückgabe erst am 01.04.2022 den Abfindungsanspruch nicht berühre. Die Vermieter verneinten eine fristgerechte Rückgabe und beriefen sich auf eine im Vertrag enthaltene Schriftformklausel.

Was bedeutet „Rückgabe” im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB?

Die Rückgabe der Mietsache im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB bedeutet die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes (§ 854 Abs. 1 BGB). Bei Mieträumen gehört neben der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt auch die Räumung dazu (vgl. BGH, 11.05.1988 - Az: VIII ZR 96/87; BGH, 05.10.1994 - Az: XII ZR 53/93). Eine Rückgabe liegt deshalb weder vor, wenn der Mieter zwar seine Sachen entfernt, aber den Schlüssel behält, noch wenn er die Räume unter Rückgabe der Schlüssel verlässt, seine Sachen aber zurücklässt.

Der unmittelbare Besitz wird durch die tatsächliche Gewalt über die Sache erworben. Wem diese zusteht, bestimmt sich nach der Verkehrsanschauung, also nach einer zusammenfassenden Wertung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH, 24.06.1987 - Az: VIII ZR 379/86; BGH, 17.03.2017 - Az: V ZR 70/16; BGH, 18.09.2020 - Az: V ZR 8/19). Die Übergabe eines Schlüssels bewirkt nur dann einen Besitzübergang, wenn der Übergeber die tatsächliche Gewalt willentlich und erkennbar aufgegeben und der Empfänger sie in gleicher Weise erlangt hat (vgl. BGH, 06.04.1973 - Az: V ZR 127/72). Ein genereller Besitzwille genügt. Er äußert sich nach außen erkennbar etwa in Vorkehrungen zur Besitzerlangung, wie der Anbringung eines Briefkastens (vgl. BGH, 30.01.2015 - Az: V ZR 63/13; BGH, 29.01.2025 - Az: XII ZR 96/23). Dieser Wille ist auch bei einer aufgedrängten Sachherrschaft grundsätzlich anzunehmen, wenn der Vermieter im alleinigen Besitz der Schlüssel ist und diese nicht an den Mieter zurückgibt.

Ist die Kenntnis des Vermieters vom Schlüsseleinwurf erforderlich?

Ob bei einer aufgedrängten Sachherrschaft durch unangekündigte Schlüsselübersendung oder unangekündigten Schlüsseleinwurf in den Briefkasten des Vermieters eine Kenntnis des Vermieters von der Schlüsselrückgabe erforderlich ist, wird in Instanzrechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Eine solche Kenntnis fordern etwa LG Krefeld (LG Krefeld, 27.12.2018 - Az: 2 T 27/18, 2 T 28/18) sowie Teile der Kommentarliteratur (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 17. Aufl., § 546 BGB Rn. 27; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 546 Rn. 6). Die Gegenauffassung vertritt BeckOGK-BGB/Zehelein, § 546 Rn. 39.

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bislang nicht entschieden. Die Rechtsprechung zum Beginn der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters, wonach dafür unter anderem die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe erforderlich ist (vgl. BGH, 19.11.2003 - Az: XII ZR 68/00), betrifft nicht die Anforderungen an eine Rückgabe im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB. Offengelassen wurde die Frage auch in BGH, 29.01.2025 - Az: XII ZR 96/23.

Wann ist die Frage der Kenntnis ohne Bedeutung?

Auf die Streitfrage kommt es nicht an, wenn dem Vermieter die Sachherrschaft nicht aufgedrängt wird. Das ist der Fall, wenn der Mieter die mit der Entgegennahme beauftragte Mitarbeiterin des Vermieters vorab über den geplanten Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten für den Fall informiert, dass eine persönliche Rückgabe nicht mehr möglich ist, und die Mitarbeiterin dem nicht widerspricht.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.