Rangieraufwand in der Tiefgarage: Wo endet die Zumutbarkeit für den Käufer?

Ist die konkrete Erreichbarkeit eines Tiefgaragenstellplatzes dem Erwerber bei Vertragsschluss bekannt und wird der Stellplatz gerade deshalb bewusst ausgewählt, wird die tatsächliche Ist-Beschaffenheit zur vereinbarten Soll-Beschaffenheit, sodass ein Sachmangel insoweit ausscheidet. Unabhängig davon ist ein Stellplatz erst dann mangelhaft, wenn das Ein- und Ausparken mit einem durchschnittlichen Fahrzeug die Grenze des Zumutbaren überschreitet; mehrere Korrekturzüge beim Rückwärtsausparken genügen hierfür nicht, wenn zumindest eine komfortable Einparkvariante zur Verfügung steht.

Wann sind Tiefgaragenstellplätze mangelhaft?

Bauträger schulden dem Erwerber eines Tiefgaragenstellplatzes ein Werk, das frei von Sachmängeln ist, § 633 Abs. 1 BGB. Ein Sachmangel liegt nach § 633 Abs. 2 BGB zunächst dann vor, wenn das Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist; fehlt eine solche Vereinbarung, kommt es auf die vertraglich vorausgesetzte oder hilfsweise auf die übliche Verwendung an. Bei Tiefgaragenstellplätzen stellt sich hierbei die Frage, welche Anforderungen an die Befahrbarkeit zu stellen sind, insbesondere wenn bauliche Gegebenheiten ein Rangieren beim Ein- oder Ausparken erforderlich machen.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB ist durch Auslegung des Werkvertrags nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Unter der Beschaffenheit des Werkes sind alle diesem unmittelbar und jedenfalls für eine gewisse Zeit anhaftenden physischen Merkmale zu verstehen (vgl. BGH, 31.08.2017 - Az: VII ZR 5/17). Auch äußere Umstände können vom Beschaffenheitsbegriff erfasst sein, soweit sie sich nach der Verkehrsanschauung auf die Verwendbarkeit oder den Wert des Werkes auswirken (vgl. Messerschmidt/Voit/Moufang/Koos, 5. Aufl. 2026, BGB § 633 Rn. 10). Eine Beschaffenheitsvereinbarung kann sich dabei nur auf tatsächliche Eigenschaften oder Umstände beziehen, nicht jedoch auf eine rechtliche Qualifikation als Mangel oder eine daraus folgende Wertminderung.

Wählt der Erwerber einen bestimmten Stellplatz gerade in Kenntnis der konkreten örtlichen Verhältnisse aus, weil er sich davon eine bessere Erreichbarkeit verspricht als von einem anderen, zunächst vorgesehenen Stellplatz, kann darin die konkludente Vereinbarung der tatsächlich bestehenden Erreichbarkeit als vertraglich geschuldete Beschaffenheit liegen. Vorliegend betraf dies einen Stellplatztausch, bei dem die Ersterwerberin nach Kenntnisnahme der örtlichen Situation gezielt einen anderen Stellplatz auswählte und dessen Erwerb notariell veranlasste; hierin wurde die Vereinbarung der konkreten Erreichbarkeit als Soll-Beschaffenheit gesehen mit der Folge, dass ein Sachmangel insoweit ausschied.

Wann ist das Ein- und Ausparken eines Tiefgaragenstellplatzes noch zumutbar?

Für die übliche Nutzung eines Tiefgaragenstellplatzes durch Abstellen eines Kraftfahrzeugs muss eine Fahrtaktik möglich sein, die ohne einen erhöhten Rangieraufwand auskommt. Ein Anspruch darauf, dass eine bestimmte Einparkvariante oder sogar sämtliche in Betracht kommenden Varianten möglich sind, besteht dagegen grundsätzlich nicht; insbesondere besteht kein Anspruch darauf, mit einem Mittelklassefahrzeug in einem Zug einparken, den Stellplatz vorwärts ohne Korrekturzüge ansteuern oder eine Wendemöglichkeit in unmittelbarer Nähe des Stellplatzes nutzen zu können. Der geschuldete Standard mittlerer Art und Güte ist erst dann unterschritten, wenn das Ein- und Ausparken die Grenze des Zumutbaren mit einem durchschnittlichen Fahrzeug überschreitet; innerhalb dieses Rahmens hat der Erwerber gewisse Komforteinbußen hinzunehmen (vgl. KG, 12.03.2025 - Az: 21 U 138/24).

Bei der Bewertung, ob eine Fahrtaktik den Rahmen des Zumutbaren überschreitet, ist eine Gesamtbetrachtung sämtlicher zur Verfügung stehender Einparkvarianten vorzunehmen. Steht neben einer aufwendigeren Variante zumindest eine Variante zur Verfügung, die ohne maßgebliche Lenkbewegungen und in einem Zug durchführbar ist, spricht dies gegen eine unzumutbare Beeinträchtigung, selbst wenn das entsprechende Ausparken mehrere, für sich genommen unproblematische Korrekturbewegungen erfordert. Bei der Bewertung des erforderlichen Rangieraufwands sind zudem die bei Fahrzeugen der jeweils maßgeblichen Kategorie üblicherweise vorhandenen Fahrassistenzsysteme wie elektronische Einparkhilfen oder Rückfahrkameras zu berücksichtigen, ebenso Gewöhnungseffekte, die sich bei ständiger Nutzung des Stellplatzes einstellen.

Die Frage, ob eine sachverständig festgestellte Fahrtaktik den Anforderungen an die Funktions- und Gebrauchstauglichkeit genügt, stellt eine Rechtsfrage dar, deren Beurteilung dem Gericht und nicht dem Sachverständigen obliegt. Legt das Gericht seiner rechtlichen Würdigung die tatsächlichen, technischen Feststellungen des Sachverständigen zugrunde und nimmt lediglich auf dieser Grundlage die rechtliche Bewertung der Zumutbarkeit vor, bedarf es keiner Darlegung eigener Sachkunde (vgl. BGH, 26.03.2024 - Az: VIII ZR 89/23).

Welche Bedeutung hat die vorbehaltlose Abnahme für spätere Mängelrechte?

Nach § 640 Abs. 2 BGB in der bis zum 31.12.2017 geltenden Fassung sind Rechte des Bestellers wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn er das Werk in Kenntnis des Mangels abnimmt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten. Kenntnis in diesem Sinne setzt das Wissen um die Mangel-Symptome sowie deren Bedeutung und Auswirkungen für die Werknutzung voraus (vgl. BGH, 09.11.2000 - Az: VII ZR 409/99; Grüneberg-Retzlaff, § 640 Rn. 21). Waren einer Erbengemeinschaft als Bestellerin die beengten örtlichen Verhältnisse eines Tiefgaragenstellplatzes bekannt und war dieser Umstand sogar Anlass für einen vorangegangenen Stellplatztausch, kann von einer entsprechenden Kenntnis bei der späteren, vorbehaltlosen Abnahme des getauschten Stellplatzes auszugehen sein mit der Folge, dass Mängelrechte hinsichtlich der Nutzungseinschränkungen ausgeschlossen sind.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.