Schlechter Übergabezustand der Wohnung ist kein Mangel der Mietsache

Der bei Übergabe der Mietsache bestehende Zustand ist mangels abweichender Vereinbarung vertragsgemäß - auch wenn er objektiv schlecht ist. Veränderungen an der Mietsache muss der Mieter spätestens bei Mietende beseitigen, selbst wenn der Vermieter ihrer Vornahme zugestimmt hatte.

Welcher Zustand der Mietsache ist vertragsgemäß?

Ohne abweichende Vereinbarung der Mietvertragsparteien gilt derjenige Zustand der Mietsache als vertragsgemäß, der bei deren Überlassung an den Mieter besteht. Dies gilt unabhängig davon, ob dieser Zustand objektiv betrachtet gut oder schlecht ist. Ein bei Anmietung bereits vorhandener, objektiv negativer Zustand begründet daher grundsätzlich keinen Mangel im Sinne des § 536 BGB, da die Mangelhaftigkeit stets im Verhältnis zur vertraglich geschuldeten Beschaffenheit zu bestimmen ist. Haben die Parteien keine abweichende Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, wird die Mietsache also gerade in dem Zustand geschuldet, in dem sie sich bei Vertragsschluss beziehungsweise Übergabe befand.

Diese Wertung entspricht gefestigter Rechtsprechung, wonach der bei Anmietung vorhandene Zustand den Bezugspunkt für die Beurteilung eines etwaigen Mangels bildet (vgl. BGH, 05.04.2006 - Az: VIII ZR 152/05). Ob die Mangelhaftigkeit einer Mietsache vorliegt, ist zudem keine dem Parteivortrag zugängliche Tatsachenfrage im Sinne des § 138 ZPO, sondern eine Rechtsfolge, die sich aus der Auslegung der vertraglichen Vereinbarung ergibt und der gerichtlichen Feststellung vorbehalten bleibt. Ein Unstreitigstellen der „Mangelhaftigkeit“ durch die Parteien ist daher rechtlich unbeachtlich; unstreitig stellbar ist lediglich der tatsächliche Zustand der Mietsache zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Welchen Zustand muss der Mieter bei Mietende herstellen?

Korrespondierend zur vertragsgemäßen Übergabe hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 546 Abs. 1 BGB grundsätzlich denjenigen Zustand wiederherzustellen, der bei Mietbeginn bestand. Diese Rückgabepflicht unterliegt keinen objektiven Maßstäben, sondern richtet sich allein nach dem tatsächlichen Ausgangszustand der Mietsache bei Überlassung.

Der Mieter kann sich dieser Rückbaupflicht nicht dadurch entziehen, dass er den ursprünglichen, vertragsgemäßen Zustand nachträglich als Mangel bezeichnet und eigenmächtig vorgenommene Veränderungen als bloße Mangelbeseitigung deklariert. Dem Mieter steht insoweit keine Dispositionsbefugnis über das im Eigentum des Vermieters stehende Mietobjekt zu. Diese Bindung entfällt auch dann nicht, wenn der Vermieter der Durchführung der Arbeiten zugestimmt hat. Die Zustimmung zur Vornahme von Veränderungen entbindet den Mieter demnach nicht von seiner Pflicht, diese spätestens bei Mietende rückgängig zu machen beziehungsweise den Ursprungszustand wiederherzustellen.

Ist die Begleichung einer Reparaturrechnung Voraussetzung für die Schadensschätzung?

Für die gerichtliche Schätzung der Schadenshöhe nach § 287 ZPO ist die tatsächliche Begleichung einer Reparaturrechnung durch den Geschädigten keine zwingende Voraussetzung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich der Geschädigte der Zahlungsverpflichtung nicht sogleich durch Abtretung des Anspruchs entledigt hat und die geltend gemachten Kosten nicht offensichtlich überhöht sind.

Liegen diese beiden Ausschlusstatbestände nicht vor, kann der Schädiger der Erforderlichkeit der geltend gemachten Aufwendungen nicht durch einfaches Bestreiten oder schlichtes Behaupten mangelnder Erforderlichkeit entgegentreten (vgl. BGH, 07.02.2023 - Az: VI ZR 137/22; BeckOK ZPO/Bacher, 49. Ed. 1.7.2023, ZPO § 287 Rn 20.4). Vorliegend betraf dies die Bemessung der vom Vermieter geltend gemachten Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, gegen deren Höhe sich die Berufung ohne konkreten neuen Tatsachenvortrag wandte.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.