GbR als Vermieterin: Eigenbedarfskündigung gescheitert

Eine rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich nach Inkrafttreten des MoPeG nicht mehr - auch nicht analog - auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, da es infolge der gesetzlichen Neustrukturierung der Außen-GbR sowohl an einer planwidrigen Regelungslücke als auch an einer vergleichbaren Interessenlage fehlt.

Formelle Anforderungen an die Kündigungserklärung: Reicht eine eingescannte Unterschrift?

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß §§ 568 Abs. 1, 126 Abs. 1 BGB der Schriftform. Diese setzt eine eigenhändige Unterschrift oder ein notariell beglaubigtes Handzeichen unter der Kündigungserklärung voraus (vgl. MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 568 Rn. 5). Wird in ein Kündigungsschreiben lediglich eine Bilddatei mit dem Namensschriftzug des Erklärenden eingefügt, genügt dies dem Schriftformerfordernis nicht. Es fehlt an der für die Rechtssicherheit und Beweisfunktion der Schriftform erforderlichen eigenhändigen Unterzeichnung. Eine formell unwirksame Kündigung entfaltet keine Rechtswirkung, sodass es auf etwaige inhaltliche Mängel der Kündigungsbegründung nicht mehr entscheidungserheblich ankommt.

Kann sich eine GbR unmittelbar auf Eigenbedarf berufen?

Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Ein solches liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Eine rechtsfähige Personengesellschaft im Sinne der §§ 705 Abs. 3, 719 BGB kann die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Norm schon begrifflich nicht selbst erfüllen: Sie wohnt nicht, hat keine Familienangehörigen und keinen eigenen Haushalt (vgl. BGH, 27.06.2007 - Az: VIII ZR 271/06). Eine direkte Anwendung der Norm auf eine GbR als Vermieterin scheidet damit aus.

Ist nach dem MoPeG noch eine analoge Anwendung möglich?

Vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 01.01.2024 wurde eine analoge Anwendung von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines GbR-Gesellschafters von der Rechtsprechung als zulässig und geboten angesehen (vgl. BGH, 14.12.2016 - Az: VIII ZR 232/15). Diese Rechtsprechung lässt sich nach der Neuregelung der Rechtsvorschriften für die rechtsfähige Außen-GbR nicht mehr fortführen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.