Nutzungsuntersagung einer Ferienwohnung im allgemeinen Wohngebiet

Für die Untersagung der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung genügt bereits das Fehlen einer erforderlichen Nutzungsänderungsgenehmigung (formelle Illegalität); auf die materielle Rechtmäßigkeit kommt es nur an, wenn die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist. Die Anordnung des Sofortvollzugs muss dabei einzelfallbezogen begründet werden, während von einer vorherigen Anhörung abgesehen werden kann, wenn ein vorangegangener Schriftwechsel bereits eine ausreichende Äußerungsmöglichkeit bot.

Wann erfolgt die Nutzungsuntersagung einer Ferienwohnung?

Wird eine genehmigte Wohnnutzung ohne die erforderliche Baugenehmigung in eine Nutzung als Ferienwohnung umgewandelt, stellt sich die Frage, ob die Bauaufsichtsbehörde diese Nutzung untersagen darf und unter welchen Voraussetzungen ein hiergegen gerichteter Eilantrag Erfolg haben kann. Vorliegend betraf dies eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, für die eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung beantragt, jedoch von der zuständigen Behörde abgelehnt worden war, woraufhin die weitere Nutzung als Ferienwohnung untersagt und der Sofortvollzug angeordnet wurde.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO bedarf gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO einer schriftlichen Begründung des besonderen Vollzugsinteresses. Erforderlich sind hierfür die besonderen, auf den konkreten Einzelfall bezogenen tatsächlichen und rechtlichen Erwägungen, die die Behörde zum Ausschluss des Suspensiveffekts bewogen haben; floskelhafte, allgemein gehaltene Wendungen genügen dem Begründungserfordernis nicht. Im Fall der baurechtlichen Nutzungsuntersagung sind hierbei jedoch mit Blick auf die negative Vorbildwirkung formell rechtswidriger Nutzungen sowie die Kontrollfunktion des Bauordnungsrechts nur geringe Anforderungen an die Begründung der Vollziehungsanordnung zu stellen. Ob die von der Behörde angeführten Erwägungen das besondere Vollzugsinteresse tatsächlich tragen, ist demgegenüber eine Frage der materiellen Richtigkeit und für die formelle Rechtmäßigkeit der Sofortvollzugsanordnung ohne Bedeutung.

Ist eine Anhörung vor Erlass der Nutzungsuntersagung stets erforderlich?

Nach Art. 28 Abs. 2 BayVwVfG kann von einer Anhörung abgesehen werden, wenn sie nach den Umständen des Einzelfalls nicht geboten ist. Die in Art. 28 Abs. 2 Nrn. 1 bis 5 BayVwVfG aufgezählten Ausnahmetatbestände sind nicht abschließender Natur, sodass ein Absehen von der Anhörung auch außerhalb dieser Fallgruppen in Betracht kommt. Zweck der Anhörung ist es, dem Betroffenen Art und Inhalt des beabsichtigten Verwaltungsakts in seinen wesentlichen Zügen zur Kenntnis zu bringen und ihm Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Diesem Zweck kann bereits durch einen vorausgegangenen intensiven Schriftwechsel und persönliche Gespräche zwischen den Beteiligten Genüge getan sein, in deren Rahmen der Betroffene Gelegenheit hatte, seine Sichtweise darzulegen und sich mit der Rechtsauffassung der Behörde auseinanderzusetzen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.