Schadensberechnung beim vereitelten Mieter-Vorkaufsrecht

Wird das Vorkaufsrecht eines Wohnraummieters vereitelt, ist der Schaden im Wege eines Gesamtvermögensvergleichs zu ermitteln, bei dem dem Verkehrswert der Wohnung nicht nur der Kaufpreis, sondern auch sämtliche Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten gegenüberzustellen sind. Ersparte Mietzahlungen sind dabei nicht als Vorteil anzurechnen, da diese bereits im Verkehrswert der Immobilie enthalten sind und es an der erforderlichen Kongruenz mit den Erwerbsaufwendungen fehlt.

Wie wird der Schaden bei Vereitelung des Vorkaufsrechts ermittelt?

Wird einem Wohnraummieter die Ausübung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts aus § 577 BGB durch den Vermieter vereitelt, ist der daraus resultierende Schadensersatzanspruch zu berechnen. Maßgeblich hierfür ist ein Gesamtvermögensvergleich, bei dem die tatsächliche Vermögenslage des Mieters mit derjenigen Vermögenslage verglichen wird, die bestünde, wenn das Vorkaufsrecht ordnungsgemäß hätte ausgeübt werden können.

Für diesen Vergleich genügt es nicht, dem Verkehrswert der Wohnung lediglich den geschuldeten Kaufpreis isoliert gegenüberzustellen. Vielmehr sind sämtliche mit dem Erwerb einhergehenden Nebenkosten in die Berechnung einzustellen. Hierzu zählen insbesondere Notarkosten, im Kaufvertrag geregelte Maklerkosten, Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Ohne die Aufbringung dieser Kosten hätte der Mieter das Eigentum an der Wohnung nicht erwerben können. Gleiches gilt für etwaige Finanzierungskosten, die zur Aufbringung des Kaufpreises erforderlich gewesen wären, da auch deren Aufwendung Voraussetzung für den Eigentumserwerb gewesen wäre (vgl. BGH, 21.01.2015 - Az: VIII ZR 51/14; BGH, 06.04.2016 - Az: VIII ZR 143/15).

Ist der Kaufpreis für die Ausübung des Vorkaufsrechts relevant?

Im Rahmen der Schadensermittlung kann sich zudem die Frage stellen, ob der zwischen dem Verkäufer und dem Dritterwerber vereinbarte Kaufpreis als sittenwidrig überhöht im Sinne des § 138 BGB anzusehen ist, sofern dieser erheblich über dem Verkehrswert liegt. In einem solchen Fall wäre für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht der vereinbarte, sondern ein entsprechend reduzierter Kaufpreis anzusetzen. Diese Frage kann jedoch dahinstehen, wenn bereits aus anderen Gründen kein ersatzfähiger Schaden entstanden ist.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.