Zuviel gezahlte Miete zurückfordern trotz unsicherer Zukunft der Mietpreisbremse?

Verstößt eine Mietzinsvereinbarung bei Vertragsschluss gegen die Mietpreisbremse, bleibt die Miethöhenregelung auch dann teilweise unwirksam, wenn sich die zugrunde liegenden Vorschriften später als verfassungswidrig erweisen oder auslaufen sollten. Entscheidend ist allein, dass die Regelungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses verfassungsgemäß waren und die jeweilige Landesverordnung wirksam in Kraft gesetzt worden war.

Zulässigkeit der Feststellungsklage bei künftigen Rückforderungsansprüchen

Macht ein Mieter geltend, dass die vereinbarte Miete gegen die Regelungen der Mietpreisbremse verstößt, stellt sich neben der materiellen Rechtslage auch die Frage der prozessualen Geltendmachung künftiger Rückzahlungsansprüche. Nach § 256 Abs. 1 ZPO setzt eine Feststellungsklage ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung voraus. Ein solches Interesse besteht nach ständiger Rechtsprechung auch dann, wenn die zugrunde liegende Entwicklung noch nicht abgeschlossen ist und der Anspruch deshalb nur teilweise beziffert werden kann. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen nach Schluss der mündlichen Verhandlung fortlaufend weitere Ansprüche auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses entstehen, die im Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht konkret beziffert werden können. Für bereits abgeschlossene und bezifferbare Zeiträume, die zugleich Gegenstand eines Leistungsantrags sind, fehlt es dagegen am Feststellungsinteresse, da insoweit vorrangig Leistungsklage zu erheben ist.

Wirksamkeit der Mietpreisbremse als Vorfrage

Voraussetzung für eine Preisrechtswidrigkeit der vereinbarten Miete ist zunächst, dass die Mietsache in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB liegt, für das die jeweilige Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat. Die Wirksamkeit einer solchen Verordnung setzt voraus, dass sie den verfassungsrechtlichen und einfachgesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Bestimmung der geschützten Gebiete genügt.

Was gilt, wenn sich die Mietpreisbremse später als verfassungswidrig erweist oder ausläuft?

Zu entscheiden war vorliegend die Frage, welche Rechtsfolgen eintreten, wenn sich die Regelungen der §§ 556d ff. BGB nach Abschluss des Mietvertrags als verfassungswidrig erweisen oder das Gesetz zu einem späteren Zeitpunkt ausläuft. Für die Beurteilung der Rechtsfolgen einer bei Vertragsschluss preisrechtswidrigen Mietzinsvereinbarung kommt es maßgeblich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses an. Waren die §§ 556d ff. BGB zu diesem Zeitpunkt verfassungsgemäß und war die jeweilige landesrechtliche Verordnung wirksam in Vollzug gesetzt, verbleibt es gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 2, 556d Abs. 1 und Abs. 2 BGB bei der teilweisen Unwirksamkeit der ursprünglichen Mietzinsabrede. Eine spätere Verfassungswidrigkeit der Vorschriften oder ihr Auslaufen führt nicht dazu, dass die ursprünglich vereinbarte, die zulässige Miete übersteigende Mietzinsabrede wieder auflebt. Für die Wirksamkeit der Verordnung genügt es, dass diese im Zeitpunkt des Vertragsschlusses den verfassungsrechtlichen Anforderungen entsprach.

Bedeutung einer möglichen späteren Verfassungswidrigkeit für Staffelmietvereinbarungen

Die Frage, ob die §§ 556d ff. BGB für Zeiträume ab dem 1. Juni 2020 verfassungsgemäß sind, kann dahinstehen, wenn zwischen den Parteien keine Staffelmietzinsvereinbarung besteht. Bei einer Staffelmiete stellt sich die Frage nach der fortdauernden Wirksamkeit der gesetzlichen Grundlage für jeden einzelnen Staffelzeitpunkt neu, während bei einer einmalig vereinbarten Miete allein der Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses maßgeblich bleibt.

Vorliegend lag die Mietsache in einem Gebiet mit angespannter Wohnungslage nach der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung und es war keine Staffelmiete vereinbart. Die Wirksamkeit dieser Verordnung war zum maßgeblichen Zeitpunkt bereits höchstrichterlich geklärt. Die weiteren Anspruchsvoraussetzungen der §§ 556d ff. BGB wurden von der Berufung nicht angegriffen, sodass es bei der festgestellten teilweisen Unwirksamkeit der Mietzinsabrede und der daraus folgenden Rückzahlungspflicht verblieb.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.