Die Verpflichtung zur Mietzahlung entfällt, wenn der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewähren kann, weil er die Räume bereits einem Dritten überlassen hat. Eine Überlassung an den Nachmieter liegt spätestens dann vor, wenn dieser die Räumlichkeiten für seinen eigenen Nutzungszweck umbaut oder Vorbereitungsarbeiten für die beabsichtigte Nutzung durchführt. In diesem Fall ist es dem Vermieter unmöglich, dem ursprünglichen Mieter den geschuldeten Gebrauch zu verschaffen.
Die Berufung auf Unmöglichkeit der Nutzungsüberlassung ist nicht ausgeschlossen, wenn der Mieter die Überlassung an den Nachmieter nicht selbst veranlasst hat. Rechtsmissbrauch kommt nur dann in Betracht, wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den fortbestehenden
Mietvertrag vorzeitig ausgezogen ist und die Mietzahlung eingestellt hat, wodurch er die Überlassung an einen Dritten herbeigeführt hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, 31.03.1993 - Az: XII ZR 198/91; BGH, 23.02.2000 - Az: XII ZR 272/97) ist maßgeblich, ob ein grober Vertragsbruch oder eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter vorliegt. Fehlt es an einer derartigen Veranlassung, kann sich der Mieter auf § 537 Abs. 2 BGB berufen.
Eine weitere Voraussetzung für die Versagung der Berufung auf
§ 537 Abs. 2 BGB aus Treu und Glauben ist, dass sich der Vermieter vertragstreu verhält. Er muss sich redlich darum bemühen, die durch den Auszug des Mieters geschaffene Situation im beiderseitigen Interesse zu lösen, etwa durch eine ordnungsgemäße Weitervermietung. Erfolgt die Überlassung jedoch allein im Interesse des Vermieters oder des Nachmieters, fehlt es an dem erforderlichen redlichen Bemühen.
Für die wirksame Rückgabe der Mietsache genügt es, wenn die Schlüsselübergabe an eine vom Vermieter beauftragte Person erfolgt. Nimmt der Vermieter die Rückgabe durch eine entsprechende Erklärung an, ist von einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses auszugehen. Spätere abweichende Erklärungen des Vermieters ändern an der einmal abgegebenen Willenserklärung nichts.
Die Mietzahlungspflicht entfällt daher, wenn die Mietsache vorzeitig an einen Dritten überlassen wird, ohne dass ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Mieters vorliegt und ohne dass der Vermieter die Interessen des Mieters hinreichend berücksichtigt.
