Bei
Mietverträgen über Gewerberaum, die für eine Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden, ist die Schriftform nach
§ 550 BGB zwingend einzuhalten. Aus der Urkunde müssen sämtliche wesentlichen Vertragsbestandteile hervorgehen. Dazu zählen insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe, Vertragsdauer und die Vertragsparteien. Diese Regelung dient dem Schutz von Erwerbern der Immobilie, damit sie den Inhalt des Mietverhältnisses zuverlässig aus den schriftlichen Vertragsunterlagen erkennen können.
Ein Schriftformverstoß liegt dann vor, wenn wesentliche Vertragsbedingungen nicht aus der Vertragsurkunde hervorgehen oder nur mündlich vereinbart werden. Dies kann zur Folge haben, dass ein langfristig abgeschlossener Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit ordentlich kündbar ist. Nicht formbedürftig sind hingegen Nebenabreden oder ergänzende Regelungen, die den Vertragsinhalt lediglich erläutern, verdeutlichen oder für Dritte hinreichend bestimmbar machen.
Die Frage, ob Abreden zur
Mietsicherheit dem Schriftformerfordernis unterliegen, wird unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird vertreten, dass jede Änderung einer vereinbarten Sicherheitsleistung wesentlich sei und daher schriftlich erfolgen müsse. Die herrschende Rechtsprechung differenziert jedoch danach, ob eine Hauptleistungspflicht betroffen ist. Wesentlich sind insbesondere Vereinbarungen über Miethöhe, Mietbeginn, Mietgegenstand oder Vertragsdauer. Änderungen bloß zur Art der Erbringung einer Sicherheitsleistung betreffen lediglich Nebenpflichten.
Die Abrede, anstelle einer im Mietvertrag vorgesehenen Barkaution oder Bankbürgschaft ein Anlagekonto zu verpfänden, stellt keine wesentliche Vertragsänderung dar. Sie berührt nicht die Hauptleistungspflichten, sondern lediglich die Modalitäten der Sicherung. Da ein verpfändetes Anlagekonto dem Vermieter einen gleichwertigen Zugriff auf die Sicherheit ermöglicht, ist die Abweichung funktional gleichwertig. Damit begründet eine solche formlos getroffene Vereinbarung keinen Schriftformverstoß.
Das Schriftformerfordernis wird durch diese Abrede daher nicht verletzt. Der langfristig geschlossene Gewerberaummietvertrag bleibt wirksam, und eine ordentliche Kündigung unter Berufung auf einen Formmangel ist ausgeschlossen.
