Tiefgaragensanierung: Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum

In Wohnungseigentümergemeinschaften gilt grundsätzlich, dass Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums von allen Miteigentümern nach Miteigentumsanteilen zu tragen sind (§ 16 Abs. 2 WEG). Abweichungen von dieser gesetzlichen Regelung sind zwar möglich, müssen jedoch in der Teilungs- oder Gemeinschaftsordnung klar und eindeutig formuliert sein.

Kommt es zu Sanierungen in einer Teileigentumseinheit - hier einer Tiefgarage - ist sorgfältig zu prüfen, ob es sich bei den betroffenen Bauteilen um Gemeinschaftseigentum oder um Sondereigentum handelt. Bauteile, die für die Statik und Standsicherheit des gesamten Gebäudes bedeutsam sind, wie tragende Stützen, Decken und Böden, gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Fehlt eine eindeutige und ausdrückliche Zuweisung der Instandhaltungslast an einen einzelnen Eigentümer, verbleibt es bei der gesetzlichen Kostenverteilung.

Im vorliegenden Fall betraf die geplante Sanierung sowohl Gemeinschaftseigentum als auch Sondereigentum. Für den gemeinschaftlichen Teil durften die Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden. Soweit jedoch Sanierungsmaßnahmen am Sondereigentum - wie Oberflächenbeschichtungen, technische Anlagen oder Bodenbeläge - vorgesehen waren, bestand keine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, diese Kosten der gesamten Gemeinschaft aufzuerlegen. Hier bleibt der jeweilige Sondereigentümer allein verpflichtet.

Beschlüsse, die ohne solche Abgrenzung sowohl gemeinschaftliche als auch sondereigentumsbezogene Maßnahmen umfassen, sind insoweit nichtig, als sie Kosten des Sondereigentums auf die Gemeinschaft umlegen.

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