Ein Wohnungseigentümer kann die aus der Gemeinschaftsordnung folgenden konkreten Rechte und Pflichten - insbesondere zur Kostentragung - im Wege der Feststellungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gerichtlich klären lassen. Alternativ steht hierfür auch die Beschlussersetzungsklage zur Verfügung.
Der Streit betraf die Kostentragung für die Sanierung eines
Kinderspielplatzes auf dem Gemeinschaftsgrundstück einer Wohnungseigentumsanlage. Die Gemeinschaftsordnung enthielt eine Sonderregelung, wonach die Kosten für bestimmte Gemeinschaftsflächen - darunter der Spielplatz - ausschließlich von den „Miteigentümern der Tiefgarage“ zu tragen sein sollten, wobei der jeweilige Kostenanteil an die Wohn- bzw. Nutzfläche der einzelnen Einheiten geknüpft war. Eigentümer, denen lediglich ein Tiefgaragenstellplatz gehörte - und die der GdWE nur insoweit angehörten - begehrten festzustellen, dass diese Sonderregelung unwirksam ist und die Kosten stattdessen nach der allgemeinen Regel, d.h. nach Miteigentumsanteilen, auf alle Eigentümer zu verteilen sind.
Der Fall gab dem Bundesgerichtshof Anlass, grundlegende Fragen zur Zulässigkeit und Wirkung von Feststellungsklagen im Wohnungseigentumsrecht nach der WEMoG-Reform zu klären.
Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) steht Wohnungseigentümern der Weg der Feststellungsklage offen, um konkrete Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung verbindlich klären zu lassen. Dies gilt insbesondere für Fragen der Kostentragung, wenn in der Gemeinschaft Streit über die Auslegung oder Wirksamkeit einer entsprechenden Regelung besteht. Voraussetzung für die Zulässigkeit einer solchen Feststellungsklage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO ist, dass der Antrag auf ein konkretes, gegenwärtiges Rechtsverhältnis gerichtet ist und nicht lediglich eine abstrakte Normenkontrolle oder die Klärung einzelner Vorfragen bezweckt (vgl. BGH, 13.05.2016 - Az:
V ZR 152/15). Bei der Auslegung des Klageantrags ist nicht am buchstäblichen Wortlaut zu haften, sondern der wirkliche Wille der Partei zu erforschen; im Zweifel gilt dasjenige als gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Begehrt ein Wohnungseigentümer die Feststellung, nach welchem Maßstab bestimmte Kosten innerhalb der GdWE zu verteilen sind, ist dies als Antrag auf Feststellung einer konkreten Kostentragungspflicht zu verstehen - nicht als abstrakte Auslegungsklage.
Das für eine solche Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse ergibt sich aus tatsächlichen Differenzen innerhalb der Gemeinschaft über den Inhalt bzw. die Wirksamkeit der maßgeblichen Kostenregelung sowie den hieraus folgenden Zahlungspflichten. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt nicht deshalb, weil der Kläger theoretisch auch den Weg der Beschlussersetzungsklage wählen könnte; beide prozessualen Wege sind gleichwertig, keiner ist vorrangig.
Richtiger Beklagter einer solchen Feststellungsklage ist die GdWE. Maßgeblich hierfür ist die durch das WEMoG erfolgte Strukturreform: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nunmehr ausschließlich der GdWE, und zwar sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis (
§ 18 Abs. 1 WEG). Der Begriff der Verwaltung ist dabei weit zu verstehen; er umfasst jede Entscheidung und Maßnahme mit rechtlicher oder tatsächlicher Beziehung zum Gemeinschaftseigentum oder Gemeinschaftsvermögen (vgl. BGH, 21.07.2023 - Az:
V ZR 90/22). Diesem Paradigmenwechsel muss auch bei der Frage des richtigen Klagegegners bei Streitigkeiten über Auslegung und Wirksamkeit der Gemeinschaftsordnung Rechnung getragen werden. Eine Bündelung solcher Fragen durch die GdWE führt gegenüber der Inanspruchnahme aller übrigen Wohnungseigentümer zu einer deutlichen Verfahrensvereinfachung und entspricht dem erklärten Willen des Gesetzgebers, schwer handhabbare Prozesse mit einer Vielzahl von Beteiligten zu vermeiden (vgl. BGH, 22.03.2024 - Az:
V ZR 141/23). Die Passivlegitimation der GdWE gilt jedenfalls dann, wenn es - wie bei der Feststellungsklage - nicht um eine konstitutive Änderung der Gemeinschaftsordnung geht, sondern um die verbindliche Klärung des Inhalts der aus ihr folgenden Rechte und Pflichten. Ob eine Klage auf Änderung einer Vereinbarung nach
§ 10 Abs. 2 WEG hingegen gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten ist, bleibt davon unberührt und war vorliegend nicht zu entscheiden.
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