Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum - insbesondere die Verpachtung von Dachflächen zur Installation einer Photovoltaikanlage durch einen Dritten - erfordern eine angemessene Informationsgrundlage für die abstimmenden Eigentümer. Ob Unterlagen bereits vor der Eigentümerversammlung übermittelt werden müssen, richtet sich nach dem jeweiligen Beschlussgegenstand und dem Umfang der auszuwertenden Informationen. Eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit den Unterlagen vor der Versammlung ist nur dann geboten, wenn diese in der Versammlung selbst nicht möglich oder nicht zumutbar ist.
Regelmäßig wird eine solche Vorabübermittlung für Gesamt- und Einzelabrechnungen, die Erhebung einer Sonderumlage sowie die Verwalterbestellung angenommen. Diese Aufzählung ist jedoch nicht abschließend; im Einzelfall ist anhand der konkreten Konstellation zu prüfen, ob weitere Unterlagen erforderlich sind. Trägt das Vorhaben kein eigenes Kosten- oder Haftungsrisiko für die Eigentümergemeinschaft - wie etwa bei der entgeltlichen Verpachtung von Dachflächen zur Installation einer Photovoltaikanlage auf Kosten und Risiko des Pächters -, sind die Anforderungen an die Informationsgrundlage entsprechend geringer. Die Übersendung des Genehmigungsantrags zusammen mit dem Einladungsschreiben sowie die Erörterung der wesentlichen Eckdaten eines geplanten Pachtvertrages (Pachthöhe, Laufzeit, Haftungs- und Kostentragungsregelungen) in der Versammlung selbst kann in diesen Fällen als ausreichende Entscheidungsgrundlage genügen.
Nach § 18 Abs. 2 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass einzelne Sondereigentumseinheiten mit Strom versorgt werden können. Diese Pflicht beschränkt sich auf die Schaffung der technischen Infrastruktur - etwa durch Verlegung von Kabeln als Direktleitung zum jeweiligen Appartement -, nicht jedoch auf die unmittelbare Lieferung von Strom. Der einzelne Eigentümer ist damit gehalten, seinen Strombedarf durch Abschluss eines eigenen Lieferungsvertrages mit einem Anbieter seiner Wahl zu decken.
Ein Anspruch auf kostenlose Stromversorgung aus einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Blockheizkraftwerk besteht nicht. Wird der vom Blockheizkraftwerk produzierte Strom in das öffentliche Netz eingespeist, steht dem einzelnen Eigentümer nach § 16 Abs. 1 WEG lediglich ein anteiliger Anspruch auf die Einspeisevergütung zu, die als gemeinschaftliche Einnahme im Rahmen der Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen zu berücksichtigen ist. Ein Recht auf Nutzung dieses Stroms zur unmittelbaren Versorgung des Sondereigentums - gleichsam anstelle der Einspeisevergütung - ergibt sich hieraus nicht.
Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob das Blockheizkraftwerk mit Mitteln der Eigentümergemeinschaft errichtet oder aufgerüstet wurde. Die Investition in das gemeinschaftliche Blockheizkraftwerk begründet keinen individualrechtlichen Anspruch einzelner Eigentümer auf Sachleistungen in Form kostenloser Stromlieferungen. Der wirtschaftliche Gegenwert der Einspeisung fließt der Gemeinschaft als Ganzes zu und wird über die Jahresabrechnung verteilt.
Regelmäßig wird eine solche Vorabübermittlung für Gesamt- und Einzelabrechnungen, die Erhebung einer Sonderumlage sowie die Verwalterbestellung angenommen. Diese Aufzählung ist jedoch nicht abschließend; im Einzelfall ist anhand der konkreten Konstellation zu prüfen, ob weitere Unterlagen erforderlich sind. Trägt das Vorhaben kein eigenes Kosten- oder Haftungsrisiko für die Eigentümergemeinschaft - wie etwa bei der entgeltlichen Verpachtung von Dachflächen zur Installation einer Photovoltaikanlage auf Kosten und Risiko des Pächters -, sind die Anforderungen an die Informationsgrundlage entsprechend geringer. Die Übersendung des Genehmigungsantrags zusammen mit dem Einladungsschreiben sowie die Erörterung der wesentlichen Eckdaten eines geplanten Pachtvertrages (Pachthöhe, Laufzeit, Haftungs- und Kostentragungsregelungen) in der Versammlung selbst kann in diesen Fällen als ausreichende Entscheidungsgrundlage genügen.
Nach § 18 Abs. 2 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass einzelne Sondereigentumseinheiten mit Strom versorgt werden können. Diese Pflicht beschränkt sich auf die Schaffung der technischen Infrastruktur - etwa durch Verlegung von Kabeln als Direktleitung zum jeweiligen Appartement -, nicht jedoch auf die unmittelbare Lieferung von Strom. Der einzelne Eigentümer ist damit gehalten, seinen Strombedarf durch Abschluss eines eigenen Lieferungsvertrages mit einem Anbieter seiner Wahl zu decken.
Ein Anspruch auf kostenlose Stromversorgung aus einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Blockheizkraftwerk besteht nicht. Wird der vom Blockheizkraftwerk produzierte Strom in das öffentliche Netz eingespeist, steht dem einzelnen Eigentümer nach § 16 Abs. 1 WEG lediglich ein anteiliger Anspruch auf die Einspeisevergütung zu, die als gemeinschaftliche Einnahme im Rahmen der Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen zu berücksichtigen ist. Ein Recht auf Nutzung dieses Stroms zur unmittelbaren Versorgung des Sondereigentums - gleichsam anstelle der Einspeisevergütung - ergibt sich hieraus nicht.
Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob das Blockheizkraftwerk mit Mitteln der Eigentümergemeinschaft errichtet oder aufgerüstet wurde. Die Investition in das gemeinschaftliche Blockheizkraftwerk begründet keinen individualrechtlichen Anspruch einzelner Eigentümer auf Sachleistungen in Form kostenloser Stromlieferungen. Der wirtschaftliche Gegenwert der Einspeisung fließt der Gemeinschaft als Ganzes zu und wird über die Jahresabrechnung verteilt.
AG Passau, 11.08.2023 - Az: 25 C 1/23 WEG
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