Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach §§ 556d ff. BGB greifen ausschließlich bei der Vereinbarung der Miethöhe zu Beginn eines Mietverhältnisses. Eine nachträgliche Vereinbarung über die Reduzierung der Miete während eines laufenden Mietverhältnisses unterliegt nicht der Überprüfung nach diesen Vorschriften. Dies ergibt sich sowohl aus dem Wortlaut als auch aus dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung.
Die amtliche Überschrift des
§ 556d BGB spricht ausdrücklich von „Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“. Ebenso bestimmt § 556d Abs. 1 BGB, dass die Miete „zu Beginn des Mietverhältnisses“ die
ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte durch diese Vorschrift die zulässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum begrenzt werden, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen entgegenzuwirken und den Anreiz zu vermindern, Bestandsmieter zu verdrängen (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 7, 11, 15 f.). Die Begrenzung gilt „nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung“, während spätere Mietänderungen nach anderen Regelungen zu beurteilen sind.
Eine während eines laufenden Mietverhältnisses vereinbarte Mietreduzierung stellt eine wirksame vertragliche Änderungsvereinbarung dar, die den neuen Rechtsgrund für die künftigen Mietzahlungen bildet. Die Auslegung solcher Vereinbarungen folgt den allgemeinen Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB und erfordert eine nach beiden Seiten hin interessengerechte Würdigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls sowie der Gebote von Treu und Glauben (vgl. BGH, 28.09.2022 - Az:
VIII ZR 300/21).
Entscheidend ist dabei der objektive Empfängerhorizont: Erklären die Parteien übereinstimmend, die Miete auf einen bestimmten neuen Betrag herabzusetzen, so umfasst ihr Bindungswille nicht nur die Höhe der Änderung, sondern insbesondere auch den neuen Gesamtbetrag. Die künftige Miete beruht dann auf dieser Änderungsvereinbarung und nicht mehr auf der ursprünglichen Vereinbarung bei Mietbeginn. Eine künstliche Aufgliederung in eine weiterhin geschuldete ursprüngliche Miete einerseits und eine hiergegen bestehende Einwendung oder einen Verzicht andererseits widerspricht dem Sinn und Zweck solcher Vereinbarungen sowie der beiderseitigen Interessenlage.
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