Wärmeschutz bei Instandsetzung: Keine Vertretenmüssen des Vermieters bei zwingender Fassadenerneuerung

Im Zusammenhang mit der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV) und der Energieeinsparverordnung 2007/2009 (EnEV) war zu klären, ob Maßnahmen, die den sogenannten „bedingten Anforderungen“ der EnEV unterfallen, als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV zu werten sind. Maßgeblich ist hierbei, ob solche energetischen Anforderungen auf Umständen beruhen, die der Vermieter bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt vermeiden konnte.

Nach der maßgeblichen Auslegung liegt kein Vertretenmüssen vor, wenn Instandsetzungsmaßnahmen - wie etwa eine Fassadenerneuerung - aufgrund altersbedingter Schäden zwingend erforderlich sind. Wird bei einer derart unausweichlichen Instandsetzung aufgrund der EnEV zusätzlich eine Wärmedämmungspflicht ausgelöst, so gilt diese Verpflichtung als staatlich auferlegt und damit als nicht vom Vermieter zu vertreten. Die Instandsetzung beruht in diesem Fall auf objektiv unabwendbaren Umständen, die dem Verantwortungsbereich des Vermieters entzogen sind.

Der Begriff des Vertretenmüssens nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV ist im Einklang mit § 276 BGB auszulegen. Danach ist ein Vertretenmüssen ausgeschlossen, wenn den Vermieter weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit trifft. Staatlich auferlegte Folgemaßnahmen im Zuge zwingender Instandsetzungen stellen in diesem Sinne keine vom Vermieter verschuldeten Umstände dar.