Nach §§
535 Abs. 1 Satz 3,
556 Abs. 1, Abs. 4 BGB hat der Mieter
Betriebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende vertragliche Vereinbarung getroffen haben. Dabei genügt ein Verweis auf
§ 27 der II. BerechnungsVO.
Ist die Umlage von
Hauswart- oder Hausmeisterkosten vertraglich vereinbart, kommen als umlagefähige Kosten Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten eines Hausmeisters in Betracht.
Zu den umlagefähigen Kosten gehören weiter die Kosten, die durch die Erfüllung von Aufgaben entstehen, die typischerweise von einem Hausmeister erledigt werden, wie etwa in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts regelmäßig auch ohne besonderen Anlaß „nach dem Rechten“ zu sehen und für Sicherheit und Ordnung zu sorgen.
Nicht zu den umlagefähigen Kosten gehören hingegen Aufwendungen, die der Instandhaltung und Instandsetzung dienen; denn sie dienen der Erhaltung der Mietsache, damit diese gebraucht werden kann. Kosten, die sich auf Tätigkeiten des Hausmeisters beziehen, die der Behebung von Mängeln dienen wie z.B. Reparaturen können demnach nicht umgelegt werden. Genauso können die Kosten, die auf von dem Hausmeister erbrachte Verwaltungsaufgaben entfallen, nicht umgelegt werden, also z.B. Tätigkeiten des Hausmeisters im Zusammenhang mit Verwaltungsarbeit oder der Aufsicht über von Dritten zu verrichtenden Tätigkeiten.
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