Streit um die Umlage der Kosten für einen Wachdienst

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Die Aufrechterhaltung der Sicherheit in einem Haus ist grundsätzlich Aufgabe des Hausmeisters. Gleiches gilt hinsichtlich der Beseitigung von Verunreinigungen im Hausflur und auf dem Dachboden.

Das kann sich auch aus dem Leistungsverzeichnis zum Hausmeistervertrag ergeben, wenn hiernach der Hausmeister die Ordnung und den einwandfreien Gesamtzustand des betreuten Anwesens zu überwachen hat.

Die Kosten der Gebäudeüberwachung können daher neben den Kosten für die Beschäftigung eines Hausmeisters nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie als „sonstige Betriebskosten“ eingestuft werden können.

Betriebskosten sind solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden.

Ob die Bewachung unmittelbar der Bewirtschaftung eines Gebäudes dient, ist von den Verhältnissen im Einzelfall abhängig. Dies ist zu verneinen, wenn es dem Vermieter vorrangig um den Schutz seines Eigentums geht, auch wenn die Bewachung dann als Reflex auch den Mietern zugute kommt. Mit der Bewirtschaftung des Gebäudes hängt die Beauftragung eines Sicherheitsdienstes dagegen dann zusammen, wenn die Bewachung primär dem Schutz der Mieter eines Gebäudes dient.

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