Bauliche Änderungen an einer Sondernutzungsfläche stellen eine nicht ordnungsgemäße Nutzung dar, wenn sie den Rahmen des eingeräumten Sondernutzungsrechts überschreiten.
Das für eine unbebaute Grundstücksfläche eingeräumte Gartensondernutzungsrecht gestattet mit der Nutzung, wie wenn er Eigentümer eines Gartens in einem real geteilten Grundstück wäre, keine bauliche Veränderung ohne Beschluss.
Hierzu führte das Gericht aus:
Fehlt eine Angabe über die Gebrauchsart des zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums, so wird der reine Nutzungsausschluss zum Inhalt des Sondereigentums, und der Sondernutzungsberechtigte ist zu jedwedem Gebrauch berechtigt (Ziergarten, Nutzgarten, Lagerplatz …), allerdings nicht zur Vornahme von baulichen Veränderungen.
Der Inhaber eines Sondernutzungsrechts darf die im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche zwar nutzen, weitere Befugnisse stehen ihm dagegen nicht zu. Denn die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum und damit unter gemeinsamer Verwaltung nach
§ 19 Abs. 1,
§ 20 Abs. 1 WEG, soweit sich nicht aus der Vereinbarung etwas anderes ergibt.
Die Art der Nutzung sowie weitergehende Befugnisse müssen daher konkret vereinbart werden. Da das Sondernutzungsrecht schuldrechtlichen Ursprungs ist, ist der Rechtsinhalt frei gestaltbar. Ein sachenrechtlicher Typenzwang greift nicht ein, es gelten die allgemeinen Zulässigkeitsanforderungen, die für jedwede Vereinbarung iSd
§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG gelten.
In pauschaler Weise kann auch das Sondernutzungsrecht ausdrücklich einem Sondereigentumsrechtgleichgestellt werden, sodass nach dem Inhalt der Vereinbarung der Sondernutzungsberechtigte wie ein Sondereigentümer gern. §§
13,
14 WEG mit dem zugewiesenen Gemeinschaftseigentum nach Belieben verfahren kann.
In der Regel erfährt die zugewiesene Gemeinschaftsfläche jedenfalls eine rechtsgeschäftliche Zweckbestimmung. Ohne ausdrückliche Gestattung ist der Sondernutzungsberechtigte insbesondere nicht berechtigt, bauliche Maßnahmen vorzunehmen.
Eine Berechtigung zu baulichen Veränderungen ohne Gestattungsbeschluss und ohne Berücksichtigung der Voraussetzungen des § 20 WEG ist nur dann bereits im Sondernutzungsrecht enthalten, wenn die Baumaßnahme Eingang in die Beschreibung des Rechts gefunden hat oder nach dem Inhalt des Rechts üblicherweise vorgenommen wird und der Anlage dadurch kein anderes Gepräge verleiht.
Der Umfang des Sondernutzungsrechts ist objektiv - normativ auszulegen. Maßgebend ist Wortlaut und Sinn, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt.
