Mietminderung wegen lauter Hauseingangstür und Baulärm?

Bei einer Mietminderung wegen Lärm- und Schmutzimmissionen einer Nachbarbaustelle trägt der Mieter die volle Darlegungs- und Beweislast für Art, Dauer und Intensität der Beeinträchtigung; pauschale oder zeitlich lückenhafte Angaben genügen nicht.

Schließgeräusche einer Hauseingangstür begründen regelmäßig keine relevante Gebrauchsbeeinträchtigung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Mietminderung wegen Immissionen einer Nachbarbaustelle

Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB mindert sich die vereinbarte Miete kraft Gesetzes, wenn die Mietsache bei Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Maßgeblich ist in erster Linie die zwischen den Mietvertragsparteien getroffene Beschaffenheitsvereinbarung, die auch konkludent vereinbart werden kann. Gegenstand einer solchen Vereinbarung können auch von außen einwirkende Umstände sein, sogenannte Umweltfehler, zu denen Immissionen zählen, denen die Mietsache ausgesetzt ist.

Fehlt es an einer ausdrücklichen oder konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung, bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach dem vereinbarten Nutzungszweck sowie nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB (vgl. BGH, 19.12.2012 - Az: VIII ZR 152/12; BGH, 29.04.2015 - Az: VIII ZR 197/14; BGH, 29.04.2020 - Az: VIII ZR 31/18).

Wer trägt die Beweislast für Lärm- und Schmutzimmissionen?

Bei von einem Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schmutzimmissionen trägt der Mieter die Darlegungs- und gegebenenfalls Beweislast sowohl für den Mangel als solchen als auch für die Anknüpfungstatsachen, aus denen sich die eingetretene Mietminderung ergibt. Die an den Vortrag des Mieters zu stellenden Anforderungen gehen dabei nicht über das hinaus, was er auch im Fall einer nicht als sozial adäquat hinzunehmenden Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung darzulegen und zu beweisen hätte, bleiben jedoch auch nicht dahinter zurück (vgl. BGH, 24.11.2021 - Az: VIII ZR 258/19).

Erforderlich ist eine hinreichend konkrete Beschreibung, welche Art von Beeinträchtigungen zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und mit welcher Frequenz ungefähr aufgetreten sind. Dies gilt nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast im Zivilprozess für jeden Anspruchsteller, der sich auf eine Beeinträchtigung beruft (vgl. BGH, 29.04.2020 - Az: VIII ZR 31/18). Fehlt es für einen bestimmten Zeitraum vollständig an Tatsachenvortrag, entfällt damit auch jede Grundlage für eine gerichtliche Schätzung des Eintritts oder Umfangs einer Mietminderung. Das Gericht ist im Zivilprozess weder gehalten noch berechtigt, von Amts wegen Ermittlungen anzustellen, oder die Berechtigung eines Anspruchs ohne konkreten Tatsachenvortrag zugunsten einer Partei zu unterstellen.

Bauphasen und deren Bedeutung für den Nachweis von Immissionen

Es ist allgemein bekannt, dass die Errichtung eines Neubaus verschiedene Bauphasen durchläuft, die naturgemäß unterschiedliche Lärm- und Schmutzimmissionen auslösen. War die Gründungsphase eines Bauvorhabens zu einem bestimmten Zeitpunkt bereits abgeschlossen, folgt daraus denklogisch, dass die vorangegangenen Abriss- und Rodungsarbeiten zu diesem Zeitpunkt ebenfalls bereits beendet waren. Dieser Umstand ist bei der Bemessung einer etwaigen Mietminderung und der zeitlichen Einordnung des Vortrags zu berücksichtigen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.