Wann unterliegt die Vormiete dem Bestandsschutz?

Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der „Mietpreisbremse“ gemäß § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Mietvereinbarung nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten verletzt hatte.

Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten.

Hierzu führte das Gericht aus:

Bestandsschutz nach § 556e Abs. 1 BGB genießt eine Vormiete schon ausweislich des Wortlauts der Norm nur insoweit, als der vorherige Mieter sie tatsächlich „schuldete“. Vorliegend ist aber nicht festzustellen, dass die vorherigen Mieter tatsächlich eine über die durch § 556d Abs. 1 BGB gezogene Grenze hinausgehende Miete geschuldet hätten, denn die Beklagte hat nicht schlüssig dargetan, dass sie den Vor-Mietern nach Maßgabe des auch damals schon anwendbaren § 556g Abs. 1a BGB vor Abschluss des Vor-Mietvertrages Auskunft über die behaupteten Modernisierungsmaßnahmen erteilt hätte. Ob diese Maßnahmen tatsächlich stattfanden und inwieweit sie die Vor-Mietvereinbarung zu rechtfertigen vermochten, kann deswegen dahinstehen.

Beruft sich der Vermieter gemäß § 556e Abs. 1 BGB auf Bestandsschutz in Form einer die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete übersteigenden Vormiete, soll es nach Ansicht Börstinghaus‘ allerdings nicht darauf ankommen, ob der Vermieter gegenüber dem Vormieter die ihn nach § 556g Abs. 1a BGB treffende Verpflichtung erfüllt hat, Auskunft über die Ausnahmetatbestände zu erteilen, die die Überschreitung der regulären Mietobergrenze rechtfertigen sollen. Entscheidend sei allein, inwieweit die Überschreitung der durch § 556d Abs. 1 BGB gezogenen Grenze, etwa weil der Vermieter gemäß § 556e Abs. 2 BGB im Zeitraum von drei Jahren vor Beginn des Vormieterverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hatte, materiell gerechtfertigt war. Insoweit liege schließlich, anders als im Falle des § 556g Abs. 1 BGB, keine teilnichtige Mietvereinbarung vor, sondern sei die wirksam begründete Mietforderung lediglich so lange nicht durchsetzbar, bis die nach § 556g Abs. 1a BGB vorgeschriebenen Auskünfte erteilt seien. Der Verstoß gegen die Obliegenheit des § 556g Abs. 1a BGB führe zu einer Sanktionierung des Vermieters nur im Verhältnis zu demjenigen Mieter, dem er die Auskunft hätte erteilen müssen.

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