Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung bei Personenmehrheit auf Vermieterseite

Bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite muss die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich von allen Vermietern gemeinsam erklärt und unterschrieben werden; eine verdeckte Stellvertretung ist unzulässig. Fehlt die Mitwirkung eines Vermieters im Kündigungsschreiben, liegt eine unwirksame Teilkündigung vor - unabhängig davon, ob die materiellen Voraussetzungen des Eigenbedarfs im Übrigen vorliegen.

Welche Anforderungen gelten für die Wirksamkeit einer Kündigung durch mehrere Vermieter?

Steht die Vermieterstellung mehreren Personen gemeinsam zu, handelt es sich bei diesen im Innenverhältnis regelmäßig um eine Bruchteilsgemeinschaft. Eine solche Personenmehrheit auf Vermieterseite kann durch den rechtsgeschäftlichen Erwerb eines Mietobjekts oder eines mitvermieteten Nebenraums, etwa eines Tiefgaragenstellplatzes, entstehen. Der Erwerber tritt dann gemäß § 566 Abs. 1 BGB, gegebenenfalls in Verbindung mit § 578 BGB, kraft Gesetzes in das bestehende Mietverhältnis ein. Dies gilt nach der zugrunde liegenden Entscheidung unabhängig davon, ob dem Erwerber Sondereigentum oder lediglich ein Sondernutzungsrecht an dem betreffenden Stellplatz zusteht, da auch der Erwerber eines Sondernutzungsrechts nach §§ 566, 567 BGB direkt oder analog i. V. m. § 578 BGB als Vermieter in den Vertrag eintritt.

Besteht eine solche Personenmehrheit auf Vermieterseite, folgt daraus eine zentrale formelle Konsequenz für die Kündigung: Grundsätzlich muss die Kündigung von jeder Vermieterpartei erklärt werden. Abgesehen von den Fällen einer wirksamen Stellvertretung bedeutet dies, dass jeder einzelne Vermieter die Kündigungserklärung zu unterzeichnen hat. Eine Kündigung, die nur von einem Teil der Vermieter ausgesprochen wird, entfaltet keine Wirkung für das gesamte, einheitliche Mietverhältnis.

Welche inhaltlichen Anforderungen stellt die Rechtsprechung an das Kündigungsschreiben?

Zu den zwingenden formellen Anforderungen an eine Kündigung gehört, dass der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung durch die jeweilige(n) Vertragspartei(en) in der Kündigungserklärung hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Hinreichend klar ist eine Kündigung nur dann, wenn insbesondere die Person des Kündigenden, des Kündigungsempfängers und das betroffene Mietverhältnis erkennbar sind. In der Regel erfordert dies die namentliche Nennung aller Kündigenden. Diese Anforderung dient dem Schutz des Kündigungsempfängers, der zweifelsfrei erkennen können muss, von wem die Kündigung stammt und auf welches Mietverhältnis - einschließlich sämtlicher mitvermieteter Nebenräume - sie sich bezieht.

Im zugrunde liegenden Fall war die Kündigung ausschließlich von einem Teil der Vermieter unterzeichnet worden, während ein weiterer Vermieter, der durch den Erwerb eines mitvermieteten Tiefgaragenstellplatzes in das Mietverhältnis eingetreten war, im Kündigungsschreiben weder namentlich genannt wurde noch dieses unterzeichnete. Da sich aus dem Schreiben auch nicht ergab, dass sich die Kündigung auf das gesamte, einheitliche Mietverhältnis einschließlich des betreffenden Stellplatzes erstrecken sollte, war für den Empfänger nicht erkennbar, dass auch der nicht mitwirkende Vermieter kündigen wollte. Eine solche Kündigung ist als bloße - unwirksame - Teilkündigung zu werten.

Kann eine fehlende Mitwirkung durch Stellvertretung oder Ermächtigung ersetzt werden?

Eine verdeckte Stellvertretung ist bei der Wohnraumkündigung nicht möglich. Enthält das Kündigungsschreiben keinerlei Hinweis auf eine Bevollmächtigung durch den nicht unterzeichnenden Vermieter, scheidet eine wirksame Vertretung folglich aus.

Auch eine Ermächtigung im Sinne des § 185 BGB vermag die fehlende Mitwirkung in der hier maßgeblichen Konstellation nicht zu ersetzen. Eine wirksame Ermächtigung zur Kündigung kommt grundsätzlich nur in Fällen der Veräußerung eines vermieteten Objekts vor Grundbucheintragung im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber in Betracht; eine Offenlegung ist in diesen Fällen vorprozessual grundsätzlich nicht erforderlich. Im Unterschied zur personenbezogenen Vollmacht ist die Ermächtigung gegenstandsbezogen und entfaltet praktische Bedeutung daher nur für die Phase zwischen Veräußerung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Sind die Erwerbsvorgänge hinsichtlich sämtlicher betroffener Mietobjekte bereits vor Ausspruch der Kündigung abgeschlossen und handelt es sich bei allen Beteiligten - sowohl auf Seiten des Kündigenden als auch auf Seiten des nicht mitwirkenden Vermieters - bereits um Erwerber, entspricht dies nicht der für eine Ermächtigung vorausgesetzten Konstellation. Die Annahme einer nicht offenzulegenden Ermächtigung wäre in einem solchen Fall mit der Schutzbedürftigkeit des Kündigungsempfängers nicht vereinbar und stünde zudem im Widerspruch zu den Formerfordernissen des § 573 Abs. 3 BGB.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.