Vormietrecht in einem Formularmietvertrag über Gewerberäume

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Die Parteien stritten um die Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen sowie um das im Formularmietvertrag unter § 21 aufgenommene Vormietrecht, welches der Mieter ausüben wollte:

„Der Vermieter räumt dem Mieter für den ersten Vermietungsfall nach Vertragsablauf in sinngemäßer Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein Vormietrecht ein.“

Die Beklagte übte mit Schreiben vom 19.09.2018 das Vormietrecht aus, nachdem die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 23.06.2018 gekündigt und mit der Firma … einen Anschlussmietvertrag abgeschlossen hatte. Die Klägerin meint, das Vormietrecht sei nicht wirksam vereinbart und verlangt deshalb Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Beklagte ist nicht zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. Durch die Ausübung des Vormietrechts mit Schreiben vom 19.09.2018 kam zwischen den Parteien ein neuer Mietvertrag zustande. Der das Vormietrecht enthaltende § 21 war wirksamer Bestandteil des ursprünglichen Mietvertrags aus dem Jahr 2000. Ebenso lagen die Voraussetzungen für die Ausübung des Vormietrechts vor und die Klägerin war nicht berechtigt, das neu zustande gekommene Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.

Die in § 21 enthaltene Regelung, bei der es sich um eine von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 S. 1 BGB handelt, wurde wirksamer Bestandteil des Mietvertrags vom 15./29.11.2000. Die Regelung ist weder überraschend noch intransparent noch unangemessen benachteiligend.

§ 21 des Mietvertrags verstößt nicht gegen § 305 c Abs. 1 BGB. Die Vereinbarung eines Vormietrechts ist nicht unüblich, sondern kommt bei der Anmietung von Supermarktflächen nicht selten zur Anwendung, was sich auch in der Diskussion des Rechtsinstituts in der juristischen Fachliteratur zeigt. Etwas ungewöhnlich erscheint zwar, dass die Klausel sich am Ende des Mietvertrags und nicht bei den Regelungen zu Laufzeit, Optionsrecht und Vertragsverlängerungen in § 2 des Mietvertrags findet. Nachdem der Bestimmung jedoch in § 20 Vereinbarungen zur außerordentlichen Kündigung vorangehen, sie nicht als Absatz oder Satz in einer umfangreichen Regelung „versteckt“, sondern alleiniger Gegenstand von § 21 ist, der die Überschrift „Vormietrecht“ trägt, die zudem zentriert gedruckt ist und sich die Unterschrift der Parteien auf jeder der 11 Seiten des Mietvertrags befindet, genügt die Bestimmung den Anforderungen von § 305 c Abs. 1 BGB.